Comment optimiser les différentes fiscalités liées à l’immobilier en ayant recours au démembrement de propriété ?

Résumé du document

Le rôle d'un conseil en gestion de patrimoine est la recherche de tout instrument permettant l'optimisation des objectifs patrimoniaux de ses clients. Concrètement, cette optimisation repose à la fois sur des techniques économiques et financières, mais également sur des techniques juridiques et fiscales. Une approche globale est nécessaire pour fournir un conseil patrimonial digne de ce nom.
Fort de ce constat, les professionnels de la gestion de patrimoine, et plus particulièrement les cabinets indépendants, ont un rôle de premier ordre à jouer. En effet, seul un conseil qualitatif et sur-mesure prenant en compte toutes ces variables peut se révéler pertinent au regard des objectifs du client. Cette approche généraliste recouvre ainsi des domaines de compétences très larges comme l'économie, les marchés financiers, le droit civil, le droit fiscal… De la sorte, pour être exercé dans les meilleures conditions, ce métier se doit d'agir dans un esprit d'inter professionnalité en liant des partenariats forts avec les experts-comptables, les notaires et les juristes. Les conseillers en gestion de patrimoine indépendants ont compris depuis longtemps que l'inter professionnalité serait la clé de voûte de l'excellence dans l'expertise patrimoniale.

Extraits

[...] La donation partage est l'acte par lequel une personne donne et partage de son vivant, immédiatement et irrévocablement, tout ou partie de ses biens présents, entre plusieurs héritiers présomptifs (article 1075-1 du Code civil). Elle permet d'anticiper le règlement de la succession et ainsi d'éviter un acte de partage ultérieur. Enfin, elle présente des avantages financiers et fiscaux. Obligatoirement passée devant notaire, la donation et le partage sont en principe réalisés dans un seul acte de manière concomitante. Le partage doit être opéré par le donateur lui-même qui doit être présent à l'acte. [...]

[...] Par exemple, seul l'usufruitier perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L'acquéreur de la nue-propriété devient plein propriétaire du bien à l'issue d'une période déterminée. Les règles fiscales sont différentes selon que l'immeuble est loué ou non. En effet, si le bien est occupé par l'usufruitier ou le nu-propriétaire, ce dernier ne peut donc déduire aucune charge foncière, mais peut bénéficier de crédit d'impôt pour dépenses en faveur du développement durable. Dans la situation où l'immeuble est loué, l'usufruitier doit déclarer les revenus fonciers et le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt résultant de l'acquisition de son droit. [...]

[...] Ce choix fiscal permet durant la vie de la SCI notamment d'amortir les acquisitions au sein de son bilan. Cependant, le régime des plus values est très pénalisant, car les amortissements déduits des années antérieures sont à soustraire du prix d'acquisition pour le calcul de la plus value et donc majore considérablement l'assiette taxable. De plus, c'est le régime des plus values professionnelles qui s'applique avec un taux de Il peut être prévu de créer une nouvelle SCI optant pour une imposition à l'impôt sur le revenu. [...]

[...] De plus, dans le cadre d'un démembrement de propriété, seul l'usufruitier peut user de la chose durant la période de démembrement et le nu-propriétaire uniquement à l'extinction de l'usufruit. Le démembrement de propriété est toujours limité dans le temps. Il peut être temporaire ou au maximum viager, le nu-propriétaire bénéficiera du droit de disposition à terme de la pleine propriété qui sera reconstituée. L'article 619 du Code civil prévoit que l'usufruit profitant à une personne morale a une durée qui ne peut excéder trente ans. [...]

[...] Dans cette situation que l'on retrouve régulièrement, il peut être envisagé de vendre l'usufruit directement à la société d'exploitation. La SCI perçoit ainsi le fruit de la cession après déduction de l'éventuel impôt sur la plus value. Nota : Comme mentionné ci-dessus, l'article 619 du Code civil prévoit que l'usufruit profitant à une personne morale ne pourra excéder trente ans. La société d'exploitation devient donc usufruitière et dispose du droit de jouissance sur les locaux nécessaires à son activité pour un prix d'acquisition inférieur à la valeur en pleine propriété. [...]