La négociation immobilière - publié le 28/05/2012

Résumé du document

Dans un dictionnaire, le terme de négociation signifie « pour parler en vue d'un accord ».
Lorsque l'on va parler de négociation immobilière, il s'agira de pour parler en vue d'un accord portant sur un immeuble qu'il s'agisse d'une vente ou d'un bail.
On intègre dans cette notion les négociations portant sur un fonds de commerce bien que juridiquement celui-ci soit un meuble.

Le développement important des activités de négociation immobilière résulte d'une évolution historique dont il convient de tracer les grandes lignes.

La première étape de cette évolution se situe vers le milieu du 19e siècle quand un profond bouleversement est intervenu dans la notion d'immeuble, on a constaté qu'un immeuble bâti était devenu plus important que la notion auparavant essentielle de terrains ou de terres. Cela signifie qu'à cette époque, les bâtiments en eux-mêmes avaient une véritable valeur indépendante du sol.
En outre à cette même époque, on a assisté à un développement important de l'habitat urbain qui a entrainé notamment l'extension en hauteur des bâtiments.

La deuxième étape de l'évolution tient au fait que pour des raisons de développement de la population, il a fallu diviser les immeubles en plusieurs petites propriétés correspondant à ce que l'on appelle désormais des appartements.

Extraits

[...] Dans la promesse unilatérale, le promettant s'interdit de changer d'avis dans un certain délai qui est prévu dans la promesse. Du côté du cocontractant éventuel, il y aura une étape essentielle : la levée de l'option. L'acquéreur potentiel accepte l'offre et l'opération de pouvoir intervenir. En effet, dès qu'il y a levée de l'option, on se trouve en présence d'une promesse synallagmatique. Ce type de promesse est souvent utilisé par les agents immobiliers et les notaires afin d'accélérer le rapprochement des parties et d'officialiser au plus vite le paiement de la commission par l'acquéreur. [...]

[...] - La première concerne l'hypothèse dans laquelle l'agent immobilier va ouvrir des succursales ou des établissements secondaires. o Si le second établissement est créé dans le même département doit figurer dans le registre de la préfecture et doit apparaitre sur la carte professionnelle. Dans les renseignements donnés à la préfecture, il faut donner le nom et l'identité exacte du directeur de l'établissement secondaire. o Si un établissement secondaire est ouvert dans un autre département, il faut effectuer une démarche auprès de la préfecture du lieu de l'établissement secondaire pour obtenir une carte spécifique au titre de cet établissement secondaire. [...]

[...] A la suite de cet arrêt, la jurisprudence est définitivement installée à deux points de vue : - Les notaires ne peuvent pas faire du démarchage dans l'exercice de leur activité. - Les notaires n'ont pas le droit de procéder à des affichages dans une vitrine formant une devanture de boutique. Cette expression de devanture utilisée par la cour d'appel de Chambéry a été reprise par la cour d'appel de Pau en 1997, puis par la cour d'appel de Douai en 2002. II. Les techniques habituellement utilisées par les notaires A. [...]

[...] Cela s'explique par le fait que le marchand de biens réalise parfois de petites opérations de promotion. Pour que le marchand de biens bénéficie du statut fiscal spécifique, il faut qu'il rentre dans le cadre de cette définition. Le statut du marchand de biens Le premier élément à caractère négatif de ce statut est que le marchand de biens n'est pas soumis à la loi Hoguet sur les professions immobilières, ce qui s'explique par le fait qu'il ne signe pas de mandat avec ses clients. [...]

[...] En effet, beaucoup de personnes croient à tort que la promesse est une ouverture de pourparlers alors que suivant les termes employés cela n'est pas vrai. Il faut également distinguer les promesses proprement dites de ce que l'on appelle dans le code civil la promesse de porte-fort qui signifie qu'une personne s'engage à ce qu'une tierce personne signe une convention. En ce qui concerne les promesses liées à la vente, celles-ci sont de deux natures différentes selon les circonstances. Elles sont toutes deux utilisées par les notaires. [...]