Comment mettre fin à la crise du logement social? Présentation de la technique du démembrement temporaire de propriété immobilière à caractère économique et social

Résumé du document

La France est confrontée actuellement à une grave crise du logement due notamment à la hausse des prix dans l'immobilier et à la diminution des taux d'intérêts. Cette crise est générale, au sens où elle concerne à la fois les personnes qui souhaitent faire l'acquisition d'un logement, et celles qui veulent juste louer un logement sans en devenir propriétaire. Les statistiques nous montrent même que le marché locatif s'est dégradé bien plus considérablement que le marché de l'accession à la propriété : sur la Côte d'Azur par exemple, il n'est pas rare de trouver des T1 de 30 m² à 200.000 euros à l'achat, ainsi que des T1 de 30 m² à 700 euros de loyer mensuel. Dans de telles conditions, et compte tenu du gel des salaires voté avec la loi sur le passage aux 35 heures, de plus en plus de Français éprouvent de grandes difficultés pour se loger. Les manifestations de cet hiver, et notamment l'occupation des bords de Seine par les sans abris, conjuguée à la disparition très symbolique de l'abbé Pierre, nous montrant que tout reste aujourd'hui à entreprendre en matière de politique du logement. Et ce n'est pas le droit au logement opposable, arraché au forceps par une association obscure, qui viendra changer les paramètres de la situation.

Extraits

[...] Elle pourrait intéresser des acteurs publics et privés tels que : - Les associations d'intérêt général spécialisées dans la fourniture de logements sociaux - Les offices publics d'habitation à loyer modéré (HLM) - Les organismes publics en charge de la gestion du domaine publics, pour l'ensemble du parc immobilier de l'Etat (à usage d'habitation, mais aussi professionnels, dans la mesure où les services administratifs ont eux aussi des besoins immobiliers dont le coût est soumis à la loi du marché) - Les promoteurs immobiliers qui souhaitent mettre sur le marché des logements d'habitation à coût modéré, et qui sont sensibilisés aux techniques juridiques, financières et fiscales d'ingénierie immobilière. Cette ingénierie permettrait au gouvernement de mettre une véritable politique de logement concertée, puisqu'elle concerne à la fois les acteurs publics et privés. Le fait de reconnaître fiscalement cette technique (sans la requalifier en abus de droit) permettrait à de nombreux propriétaires bailleurs de l'utiliser dans leur propre intérêt, de façon encadrée, tout en solutionnant des problématiques sociales liées à l'accès des personnes au logement. [...]

[...] Ces exemples concernent les situations suivantes : - Cession temporaire de l'usufruit d'un bien immobilier par un propriétaire bailleur. Ou comment substituer une logique de démembrement temporaire de propriété à une logique locative classique. - Renouvellement du parc immobilier défiscalisant, ou comment donner une nouvelle destination sociale à des biens qui reviennent sur le marché - Ingénierie immobilière ou comment utiliser le démembrement de propriété pour permettre aux communes de construire des logements sociaux à faible coût grâce à des montages financiers complexes. [...]

[...] Si cette pratique était mieux encadrée juridiquement et si le gouvernement reconnaissait ses vertus sociales, la cession temporaire d'usufruit pourrait être pratiquée beaucoup plus massivement par les propriétaires bailleurs. Ces derniers pourraient ainsi faire une nouvelle opération de défiscalisation, tout en faisant diminuer le coût d'accès à l'immobilier pour les futurs entrants. Le financement du logement social dans les politiques communales On attribue très souvent l'explosion du prix du foncier à un manque de terre. Vision très simpliste et grossière qui ignore les vrais facteurs de crise. [...]

[...] L'exemple le plus flagrant de ce phénomène d'augmentation est la loi Robien, dont les plafonds de loyers dans certaines zones sont parfois supérieurs aux prix pratiqués dans le marché libre un comble pour une loi à caractère social ! - Le prix de l'immobilier a augmenté (avec le foncier) ce qui indexe l'ensemble des coefficients économiques et financiers du logement à la hausse : un bien de 1 million d'euros ayant un rendement de coûtera plus cher au locataire qu'un bien de 500.000 euros ayant un rendement de 5%. [...]

[...] - La construction de nouveaux logements sociaux est une promesse sans cesse renouvelée, mais qui tarde à s'accomplir : le prix du foncier urbain étant devenu inaccessible, les implantations sociales sont considérées comme des pertes pour les communes. On a vu ainsi certaines mairies délocaliser leurs constructions de logements sociaux sur d'autres communes pour s'acquitter des quotas qui leur sont maintenant demandés. Les communautés d'agglomérations urbaines vont donner à certaines communes le pouvoir de délocaliser la construction de leurs logements sociaux sur les communes avoisinantes. - Le projet Borloo de la maison familiale à 100.000 euros dort sagement dans les cartons du ministère, faute de moyens financiers pour le mettre en œuvre. [...]