La location en meublé

Résumé du document

Les locations en meublé font partie du secteur libre : elles ne sont régies que par les dispositions du Code civil. Les bailleurs en meublé ne sont pas soumis aux contraintes concernant la législation des baux d'habitation (loi du 6 juillet 1989) : ils bénéficient d'une totale liberté contractuelle pour fixer la durée du bail, indexer ou augmenter discrétionnairement les loyers, répartir les charges, fixer le montant du dépôt de garantie.

Cependant, la loi sur la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 impose au bailleur de plus de quatre logements de conclure un bail écrit d'une durée minimum d'un an avec tacite reconduction. Le bailleur qui souhaite modifier les conditions du contrat doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois, et il devra respecter ce même préavis pour informer son locataire de sa décision de ne pas renouveler le contrat en prenant soin de motiver ce refus de renouvellement.

Extraits

[...] Attention : le régime fiscal de location meublée est donc inapplicable dès lors que le bien loué est détenu au travers d'une SCI. : tel est le cas d'une villa ou d'un appartement de vacances logé dans une SCI qui donnerait le bien en location à titre occasionnel. III) Conditions applicables à tous les loueurs en meuble Mentions devant figurer dans le bail : Point de départ et durée du bail Description et destination de l'immeuble Un inventaire du mobilier + clause prévoyant une obligation de remplacement des meubles lors de la sortie du locataire Conditions financières (loyers, charges, échéances) Versement d'un dépôt de garantie Modalités de résiliation et de renouvellement du contrat Sort du bail en cas de décès du locataire ou du propriétaire Régime fiscal Imposition des revenus Les revenus des locations en meublé sont imposables dans la catégorie des BIC. [...]

[...] En revanche, si la location en meublé prend un caractère habituel, le loueur en meublé est assujetti à la taxe professionnelle ; en contrepartie, les logements ne sont pas assujettis à la taxe d'habitation. Toutefois, un arrêt du Conseil d'Etat (Arrêt Denis du 24/6/2006) a apporté les précisions suivantes : Si un propriétaire de logements meublés loue directement ceux-ci à des locataires, il est passible de la taxe professionnelle : en effet, il fournit en ce cas une prestation d'hébergement qui suppose la mise en œuvre d'un minimum de moyens matériels et intellectuels, et donc l'exercice d'une activité professionnelle En revanche s'il a conclu un bail avec une société d'exploitation chargée de louer le bien en meublé, seule cette dernière exerce une activité d'hébergement, et donc elle seule sera passible de la taxe professionnelle. [...]

[...] La fiscalité IR En application du principe des BIC, le résultat fiscal est déterminé de la manière suivante : Loyers courus charges engagées Il existe deux types de charges : Charges déductibles : - Frais d'acquisition Droits de mutation et d'enregistrement Emoluments du notaire Commissions versées à un intermédiaire - Frais d'ingénierie et de commercialisation Deux possibilités d'imputation pour ces deux catégories de frais : Ils sont considérés comme des charges d'exploitation : déduction totale l'année de l'acquisition de l'immeuble : pour ce faire, il faut que l'activité de location ait été effective au cours de cette année, ce qui posait un sérieux problème en cas d'acquisition en VEFA Ils sont intégrés au coût d'acquisition de l'immeuble : dans ce cas, ils sont déduits sous la forme d'amortissements - Frais de premier établissement (frais de création de la structure d'exploitation) : déductibles sur une durée de 1 à 5 ans - Frais d'entretien, de gestion, d'assurance et de comptabilité - Charges fiscales Taxe foncière Taxe professionnelle - Charges sociales (en pourcentage des revenus professionnels non salariés, ou forfait minimum si le résultat est nul ou négatif) : Cotisations de Sécurité sociale Cotisations retraite (ORGANIC) Cotisations maladie - Charges d'emprunt Ces charges sont imputables au titre de l'année de leur engagement sur les produits de l'activité de location , et, en cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global de l'investisseur, à condition toutefois que celui-ci bénéficie du statut LMP. Charges amortissables Les charges amortissables concernent : L'immeuble lui-même Les travaux qui pourraient être qualifiés de dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement, mais également de dépenses d'amélioration. Le mobilier En vertu de l'article 39 du CGI, ces charges sont déductibles seulement du résultat d'exploitation (elles ne peuvent pas aboutir à créer ou augmenter le déficit d'exploitation). [...]

[...] Les exceptions : La loi sur la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 impose au bailleur de plus de quatre logements de conclure un bail écrit d'une durée minimum d'un an avec tacite reconduction ; le bailleur qui souhaite modifier les conditions du contrat doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois, et il devra respecter ce même préavis pour informer son locataire de sa décision de ne pas renouveler le contrat en prenant soin de motiver ce refus de renouvellement. Pour sa part, le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d'un mois. [...]

[...] Taxe foncière Les immeubles donnés en location sont assujettis à la taxe foncière. IV) La location en meuble professionnel Les conditions requises Jusqu'au 31/12/2008, le loueur en meublé professionnel devait : Etre inscrit au registre du commerce (en cas d'exploitation directe, le greffe du tribunal de commerce refuse souvent l'inscription : dans ce cas, la production d'un certificat de refus d'immatriculation motivé par le greffier suffit à l'administration fiscale) Percevoir plus de TTC de recettes annuelles de cette activité ou retirer de cette activité 50% au moins des revenus du foyer fiscal. [...]