Financement Immobilier

Thèmes abordés

crédits immobiliers, fiscalité, emprunteur immobilier, contrat de prêt, garantie hypothécaire

Résumé du document

Trois motifs pour une opération liée à l'habitat :
- Construction de neuf,
- Acquisition d'ancien,
- Travaux de gros entretiens ou d'améliorations.
Le volume des crédits à l'habitat en 2009 est de 80 milliards d'euros pour les particuliers.
En 2009, il y a eu entre 500 000 et 550 000 transactions dans l'ancien et 330 000 livraisons de neuf. L'activité de vente dans l'ancien a nettement diminué :
- 1995-2000 : période marquée par la baisse des droits de mutation : 750 000 transactions en 1999.

Extraits

[...] Le prêteur ne peut plus modifier les conditions du prêt. Si le prêteur souhaite modifier les conditions de prêt, il doit émettre une nouvelle offre. L'avenant de prêt : le prêt existe mais on va toucher à l'une des conditions de prêt qui consent des conditions de prêt plus favorables à l'emprunteur. Il doit comprendre un échéancier des amortissements, le TEG et le coût du crédit sur la base des échéances restant dues. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours pour l'accepter. [...]

[...] Exemple : Un prêt de 100 au taux de 3,80%. Sur 10 ans : mensualité : 1002 cout total : 20 ; sur 15 ans : mensualité cout total : 31 ; sur 20 ans : mensualité : cout total : 42 ; sur 25 ans : mensualités : cout total : 55 056€. III- Les différents taux Le TEG (taux effectif global) (TAEG). La loi prescrit de présenter le TEG de manière proportionnelle. En matière de crédit immobilier on calcule le taux de période, on le multiplie par 12 pour obtenir le taux annuel effectif global Le taux d'usure L'article L312-3 précise : constitue un prêt usuraire, tout prêt conventionnel consentie à un taux effectif global qui excède au moment où il est consentie de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit, pour des opérations de même nature comportant des risques analogues C'est la banque de France qui collecte les taux trimestriellement et va les publier pour 11 catégories différentes. [...]

[...] Les intérêts intercalaires sont les intérêts versés pendant la période d'anticipation cas : soit anticipation, les intérêts sont payés sur les seules sommes débloquées, la période d'anticipation s'ajoute à la durée du prêt, Pour distinguer les intérêts payés pendant la période d'anticipation, on parle d'intérêt intercalaire. Soit la notion de différés d'amortissement, cette durée est comprise dans la durée du prêt, le prêt va être stipulé dur 15 ans mais si durée de différés, l'amortissement fonctionne sur 14 ans. Le différré d'amortissement est compris dans le délai II- La durée des prêts Les durées les plus usuelles sont comprises entre 8 et 25 ans, il existe cependant jusqu'à 30 ans. Plus le prêt est court, moins il cher. [...]

[...] Il y a une durée limitée d'indemnisation qui varie de six à trente mois. Cette branche de l'assurance perte d'emploi souffre d'un déséquilibre non seulement structurel (du à l'augmentation du chômage) mais aussi conjoncturel (phénomène d'anti sélection). III- Convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) Cette convention est entrée en vigueur en janvier 2007 et a pour but de permettre l'assurance pour tous les emprunteurs y compris ceux qui ont un risque de santé aggravé. La convention a demandé trois niveaux d'examens de la demande d'assurance : - L'assurance standard - Examen par un service médical spécialisé avec proposition d'une assurance adaptée - Les assureurs se sont engagés à trouver une solution d'assurance à condition que le prêt soit inférieur à 300 et que l'âge de l'assuré en fin de prêt soit inférieur à 70 ans. [...]

[...] Dernière séquence : Le crédit promoteur Le crédit promoteur est toujours un crédit professionnel Il s'agit d'un crédit affecté donc la banque va mettre en place un crédit par opération et la banque va gérer ce crédit avec un compte centralisateur qui va donc concentrer toutes les dépenses et recettes de l'opération immobilière. Pour payer ses dépenses en général, le promoteur ne dispose pas de chéquier donc chaque fois qu'il aura une facture à régler il la produira à la banque qui va régler le paiement et symétriquement c'est la banque qui recevra les fonds versés par les acquéreurs au fur et à mesure de l'avancement du programme. Le montant du crédit : il est déterminé à partir du bilan prévisionnel et du rythme prévisionnel des ventes. [...]