L'effet relatif de la publicité foncière

Résumé du document

La publicité foncière désigne l'ensemble des formalités accomplies à la Conservation des Hypothèques compétente, en vue d'assurer la connaissance par tous les intéressés, des créations, transferts, modifications et extinctions des droits réels immobiliers.
La réglementation générale sur la publicité foncière est actuellement contenue principalement dans les décrets du 4 janvier et du 14 octobre 1955.
L'existence d'un système de publicité foncière trouve sa justification dans le besoin de sécurité juridique : afin prévenir les conflits en informant les contractants sur la situation juridique du bien, et régler lesdits conflits lorsque des personnes ont sur un même bien des droits concurrents.

Pour assurer la formation de la documentation foncière, les actes soumis à publicité doivent alors notamment revêtir un formalisme particulier, contenir des énonciations obligatoires ayant trait aux parties à l'acte, aux immeubles et aux droits immobiliers et doivent contenir les renseignements relatifs à la publication de certains actes antérieurs.

Extraits

[...] Ces formalités ainsi effectuées lui permettront de s'assurer que le tire du disposant ou du dernier titulaire a bien été publié. Une fois l'acte régularisé le notaire le fera alors publier. Aménagement et conséquences principales du principe L'absence de vérification du titre du disposant : exceptions Il est fait exception dans plusieurs cas au principe selon lequel le document déposé aux fins de publication doit contenir les références de la formalité donnée au titre du disposant ou dernier titulaire du droit. [...]

[...] La réglementation générale sur la publicité foncière est actuellement contenue principalement dans les décrets du 4 janvier et du 14 octobre 1955. L'existence d'un système de publicité foncière trouve sa justification dans le besoin de sécurité juridique : Afin de prévenir les conflits en informant les contractants sur la situation juridique du bien, et régler lesdits conflits lorsque des personnes ont sur un même bien des droits concurrents. Pour assurer la formation de la documentation foncière, les actes soumis à publicité doivent alors notamment revêtir un formalisme particulier, contenir des énonciations obligatoires ayant trait aux parties à l'acte, aux immeubles et aux droits immobiliers et doivent contenir les renseignements relatifs à la publication de certains actes antérieurs. [...]

[...] Toutefois, ce contrôle ne porte uniquement que sur les conditions de forme du document déposé et ne s'applique jamais aux conditions de fond tel que cela a déjà été rappelé. Cette distinction entre la validité et l'opposabilité joue dans les deux sens: un acte valablement établi reste pleinement efficace entre les parties et leurs ayants cause universels et à titre universel même s'il n'a pas été publié. Sanctions éventuelles Lorsqu'une demande de publication est formée, le conservateur des hypothèques peut : enregistrer le dépôt et procéder à la formalité, refuser le dépôt, en cas d'erreur ou d'insuffisance grossière ou manifeste rejeter la formalité, après enregistrement du dépôt (ce qui permet de conserver le rang du dépôt) et étude du dossier révélant une discordance ou une inexactitude. [...]

[...] Il en est ainsi notamment pour le droit acquis sans titre ou consolidé par le décès de l'usufruitier. Dans ce cas, il faut que l'usufruit ait été réuni à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier à l'exclusion de tous les autres modes de réunion de l'usufruit. Le droit acquis sans titre joue également dans le cas visé à l'art 2290 et suivant du Cciv relatif à la prescription acquisitive. De même par l'application de l'art 2235 de ce code le disposant peut joindre à sa propre prescription celle de son auteur, il n'est pas besoin dans cette hypothèse de faire publier une attestation notariée pour constater la dévolution du droit réel immobilier. [...]

[...] Opposabilité aux tiers et effet relatif sont donc intimement liés. C'est donc par le dépôt de la copie que s'opère la publicité. Ainsi, peu importe que le conservateur égare la copie déposée ou omette d'indiquer à un tiers le droit publié ; le déposant sera alors préféré à toute personne qui aura déposé son titre postérieurement au sien ; le déposant, second en date n'aura que la ressource d'une action en dommages et intérêts contre le conservateur qui l'aura mal renseigné. [...]