Droit de la promotion immobilière et accessions à la propriété

Thèmes abordés

Droit de la promotion immobilière, accessions à la propriété, propriété du sol et de la construction, propriété en la qualité d’associé, propriété de la construction seule

Résumé du document

La promotion immobilière est une activité civile et non commerciale (implications juridiques ? voir Code civil ?).
Activité de vente donc contrats de vente mais aussi autres contrats : CPI et activité de service

Le Promoteur est une personne physique ou morale (SCCV par exemple), privée ou publique (OPAC) ou semi publique (SEM -> c'est une SA avec mini 20% capital privé et maxi 49%)

La notion de promoteur n'a pas de définition juridique. Le promoteur est souvent :
- le maître de l'ouvrage (= le donneur d'ordres),
- ou assimilé à un prestataire de service dans la cadre d'un CPI ou dans une mission complète d'AMO (auprès d'un bailleur social par exemple qui n'aurait pas les moyens humains, et/ou matériels ou tout simplement le temps de promouvoir l'opération.

Le promoteur est la personne qui réalise des immeubles afin d'en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes nommées accédant à la propriété (implique construire pour vendre et non pas pour louer) : appelle t'on alors un OPAC « promoteur », puisqu'il n'y a pas vente ?
D'une façon usuelle, c'est la personne capable (savoir-faire = sachant) de s'occuper du montage et de la gestion d'un programme immobilier, dans tous ses aspects (administratifs, techniques, juridiques, économiques, commerciaux,…etc.).

Extraits

[...] Par conséquent, tout se qui ne fait pas l'objet d'une mention manuscrite est à la charge du constructeur. Ex : baignoire non mentionnée. Forcément comprise dans le prix car déroge aux conditions d'habitabilité. Par conséquent, pas de travaux supplémentaires autres que les avenants librement acceptés par le consommateur. - l'obtention du PC peut être une clause suspensive. Le contrat doit permettre que toutes les formalités préalables à la construction soient remplies Ex : ouverture sur toiture que l'ABF modifierait, après le dépôt, entrainant le cas échant, un surcout important. [...]

[...] Par contre dans ce cas, on entre dans le champ d'application de la TVA Immobilière qui est neutre dans le bilan du promoteur. La société de vente devra faire une déclaration d'existence aux impôts (dispense si un seul programme vendu en bloc). Sinon, procédure de taxation d'office, la charge de la preuve appartenant à la SCI. Organisation et fonctionnement de la societe : 1. Les organes et leurs pouvoirs respectifs La gérance *Généralités et définition Régi par les articles 1846 à 1851 : La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés (art. [...]

[...] Le juge peut arbitrer une solution permettant la poursuite du contrat. Les dispositions particulieres de ce contrat pour le secteur protege : Le CPI est en principe obligatoire pour le secteur protégé. Principes de l'article L222-1 du CCH Le CPI est obligatoire lorsque une personne s'engage, envers le maître de l'ouvrage, à faire procéder à la construction d'un immeuble à usage d'habitation en une autre qualité que celle de vendeur ou de locateur d‘ouvrage conditions doivent être réunies : - il faut un maître d'ouvrage, qui dans le CPI, est le propriétaire du terrain ou le bénéficiaire des droits, - l'immeuble doit être considéré comme un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation donc au moins de sa superficie doit être affectée à de tels usages (L242-1 CCH et R222-3) car on est dans le SP, - le promoteur doit s'engager dans une qualité autre que celle du vendeur. [...]

[...] L'indexation ne peut se faire que dans la limite de 70% de l'indice. Ex : signature avril 2009, livraison juin donc indexation sur les 70% de la variation de l'indice sur la période. Ventes prêtes à finir = VEFA avec cahier des charges indiquant que les prestations qui ne sont pas réalisées. Ce n'est pas un régime juridique de vente : on indique les prestations qui ne sont pas faites et les décotes appliquées. Attention à la prise en charge de travaux qui peuvent être de nature décennale : carrelage sur chape : chacun devra prendre sa responsabilité car pas de couverture du promoteur (assurance) et de l'acquéreur (qui se renverront la balle). [...]

[...] TITRE II - L'accession à la propriété en la qualité d'associé INTRODUCTION : 3 types de sociétés permettent ce montage : - les sociétés d'attribution = SDA - les sociétés coopératives (résidences pour personnes âgées) = SCOP - les sociétés à temps partagé (résidences de tourisme) = STP Ces trois sociétés donnent la possibilité d'acquérir des parts, en nue propriété ou en usufruit. Le statut de société d'attribution existait comme moule juridique des opérations immobilières avant l'existence des sociétés civiles de construction vente (SSCV). Elle date de 1938 et était un outil de promotion immobilière : vente de parts avec transfert progressif et dissolution une fois l'immeuble achevé. [...]