Le droit de préemption du locataire dans le bail d'habitation

Résumé du document

Le locataire d'un local à usage d'habitation dispose de 3 droits de préemption dans des situations différentes :
• vente du logement après division de l'immeuble en lots
• congé donné par le propriétaire pour vendre
• vente en bloc d'un immeuble de plus de 10 logements

Les droits de préemption des collectivités publiques prévalent sur ceux des locataires. Le droit ouvert en cas de vente après la division de l'immeuble ne prime pas celui qui existe en cas de congé pour vendre : les procédures sont indépendantes.

Extraits

[...] Ce congé doit à peine de nullité, indiquer : le nom ou la dénomination sociale du propriétaire le motif du congé, c'est-à-dire l'intention de vendre le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit également informer le locataire de son droit de préemption, et reproduire une partie de la loi de 1989. Le congé doit contenir une offre de vente portant sur l'intégralité des lieux loués. Par suite, est nul l'acte qui ne vise pas les locaux accessoires avec le logement tels que cave ou garage. [...]

[...] Domaine d'application Ce droit de préemption a vocation à s'appliquer aux titulaires de baux régi par la loi du 6 juillet 1989. Ce droit s'ouvre lorsque le bailleur délivre un congé pour vendre, le locataire ne peut pas préempter si le bien est vendu occupé ou si l'opération ne constitue pas une vente. Ce droit n'est pas applicable aux ventes portant sur des immeubles frappés d'interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou déclarés insalubres. Bénéficiaires du droit de préemption Le titulaire est le locataire en titre. En cas de colocation chaque colocataire peut y prétendre. [...]

[...] Le délai de réalisation de l'acte de vente par le locataire est de 2 mois à compter de l'envoi de sa réponse s'il n'a pas déclaré recourir à un prêt dans le cas contraire. Droit de préemption subsidiaire Le locataire peut bénéficier d'un second droit de préemption lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur. Il faut renotifier. Sanctions du droit de préemption En l'absence de notification préalable ou de notification incomplète, la vente est nulle. [...]

[...] Le délai de réalisation de la vente imparti au locataire est de 2 mois lorsque le locataire n'a pas fait état de son intention de recourir à un prêt, et 4 dans le cas contraire. La réalisation de la vente a pour effet de mettre fin au contrat de location. Droit de préemption subsidiaire Lorsque le bailleur décide de vendre à un prix ou des conditions plus avantageuses que ceux initialement notifiés, le locataire dispose d'un second doit de préemption. [...]

[...] En revanche si la division de l'immeuble est intervenue et a fait l'objet de la publicité requise, les copropriétaires divis, lorsqu'ils vendent ensemble à un tiers le bâtiment entier, doivent respecter le droit de préemption du locataire puisqu'il s'agit là de la première vente des appartements après division de l'immeuble. Le droit de préemption s'applique également à toute vente consécutive à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots. Sont soumis au droit de préemption : un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou mixte les locaux accessoires au bien loué les parts et actions de sociétés d'attribution Titulaires du droit de préemption Il s'agit du locataire ayant conclu un contrat de location. [...]