Droit de la construction - publié le 05/07/2012

Thèmes abordés

droit de la construction, acquisition immobilière, investissement, vente de biens, sanctions

Résumé du document

L'acquisition immobilière représente le projet d'une vie pour bon nombre de ménages français. Il s'agit d'un investissement qui ne doit pas être envisagé en dilettante. Pour cela et compte tenu du danger que peut représenter l'achat d'un bien immobilier, il a été mis en place une protection destinée aux acquéreurs dans le secteur de la vente d'immeuble à construire et à rénover. Ce secteur prend la qualification de « secteur protégé » et se caractérise par l'ordre public qu'il impose.
Le secteur protégé se distingue de la notion de secteur libre pour qui les règles relèvent du libre choix des parties, sans pour autant porter atteinte aux règles d'ordre public applicables à tout contrat.

Extraits

[...] A côté de ce formalisme contraignant, il existe des règles de fond qui fondent la spécificité du secteur privé : Des règles de fond encadrées dans un droit spécial a : Fixation du prix Vente d'immeuble à construire : - Vente à terme : le prix est payable à la date de livraison de l'immeuble. - Vente en l'état futur d'achèvement : le prix est payable au fur et à mesure de l'avancée des travaux Dans aucun cas, la totalité du prix n'est payé à la conclusion du contrat. En outre, des règles spéciales sont prévues pour la révision du prix. Les règles sont prévues à l'article L. [...]

[...] L'enjeu de ce paragraphe consiste à déterminer quels sont les bénéficiaires des garanties du secteur protégé. Nous verrons qu'en réalité, ce ne sont pas les personnes directement qui sont les bénéficiaires de la protection mais plutôt l'acte de construire : Une prise en considération de la qualité du maitre de l'ouvrage ? La partie faible au contrat de construction est sans doute la maitre de l'ouvrage. A ce stade, le maitre de l'ouvrage n'est pas forcément un homme ou une femme qui s'adresse à un entrepreneur pour édifier la maison de ses rêves. [...]

[...] II : L'étendue de la protection L'étendue de la protection suppose de s'interroger sur la nature de la protection et sur les sanctions qui en découlent A : La nature de la protection A partir du moment où l'acte projeté entre dans le champ d'application des dispositions spécifiques du code de la construction et de l'habitation, les dispositions d'ordre public qui s'y trouvent, s'appliquent. C'est un ordre public extrêmement contraignant qui régi fortement la matière. Cette protection s'effectue tant au niveau des garanties exigées du constructeur qu'en matière de fixation des prix. [...]

[...] Plus précisément, le siège de la matière résulte de l'article L. 261- 10 CCH modifié en 2005 et 2006. Initialement, cette protection ne visait que les ventes d'immeubles à construire c'est-à-dire la vente à terme (art. 1601-2 c.civ.) et la vente en l'état futur d'achèvement (art. 1601-3 c. civ.). La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement et l'acheteur s'engage lui à en prendre livraison et à payer le prix à la date de livraison. [...]

[...] La notion de maitre de l'ouvrage ne cantonne pas la protection aux profanes. En réalité la protection peut aussi bien s'adresser à une personne avertie. On ne prend pas en considération la qualité de la personne : profane, consommateur, personne physique. Ces personnes doivent être protégées contre le risque de défaillance du constructeur ou sa malveillance. Les risques pris par le maitre de l'ouvrage au moment du paiement du prix alors même qu'il n'est pas en possession de l'ouvrage (ce qui n'est pas vrai dans la vente à terme) nécessite la bienveillance du législateur. [...]