Le contrat de bail à usage d'habitation - dispositions et cas d'exception

Résumé du document

Les contrats de bail sont régis par la loi du 6 juillet 1989. La durée du bail à usage d'habitation est d'un an minimum, s'il s'agit d'un bail précaire (article 11 de la loi) consenti par un bailleur personne physique, à condition que cette durée puisse trouver sa justification dans une motivation d'ordre personnel (par exemple reprise du logement pour y loger un enfant, mariage ou divorce en vue), ou d'ordre professionnel (retour d'expatriation temporaire par exemple) : la finalité de la reprise doit être nécessairement un usage d'habitation. Un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail, sauf si celui-ci n'exécute pas ses obligations. À défaut de congé du locataire, le bail doit normalement être reconduit par le propriétaire.

Extraits

[...] Il en va de même si le propriétaire est plus jeune, mais dispose de revenus inférieurs à une fois et demie le SMIC. Cas particulier des ventes à la découpe La loi Aurillac du 13 juin 2006 renforce le droit de préemption des locataires sur leur logement lorsque l'immeuble est vendu en bloc (plus de 10 logements à la fois), et que l'acquéreur refuse de les y maintenir pendant une durée d'au moins 6 ans à compter de la signature de l'acte authentique : le vendeur devra informer les locataires du prix et des conditions de la vente en bloc du bien qu'il veut céder, ainsi que du prix et des conditions de la vente de chaque appartement loué. [...]

[...] Dans PARIS et certaines communes limitrophes, l'augmentation est normalement limitée à la variation de l'IRL sur quatre trimestres, sauf dans l'un des cas suivants : Si les loyers sont manifestement sous-évalués par rapport à ceux qui sont constatés dans le voisinage : dans ce cas l'augmentation est limitée à 50% de la différence constatée Si le logement fait l'objet de travaux d'amélioration, l'augmentation de loyer est possible dans la limite de 15% de ceux-ci, si leur coût est au moins égal à la dernière année de loyer. Dans tous les cas mois au moins avant le renouvellement du bail, le propriétaire devra adresser au locataire la proposition d'augmentation accompagnée des justificatifs nécessaires. [...]

[...] Si la vente à un tiers se fait sur la base d'un prix inférieur à l'offre initiale, le vendeur doit faire une offre rectificative de vente au locataire qui dispose alors d'un délai de réflexion d'un mois. Et, s'il accepte, il dispose à nouveau de deux mois pour signer la vente, et quatre s'il a recours à un prêt. Par exception, ce droit de préemption est retiré au locataire, soit lorsque le logement est très dégradé, soit lorsque la vente est faite à un parent jusqu'au troisième degré inclus (petit-enfant, neveu ou nièce) : celui-ci devra occuper le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis. [...]

[...] A défaut de congé du locataire, le bail doit normalement être reconduit par le propriétaire. Cas de dénonciation du bail à l'expiration de celui-ci Le propriétaire ne peut reprendre le logement à la fin du bail qu'à l'une des conditions suivantes : Pour l'occuper lui-même Pour loger un ascendant ou un descendant Pour le vendre Pour un motif légitime (par exemple pour cause d'impayés). Obligations du propriétaire en cas de vente En cours de bail, le propriétaire désireux de vendre le bien n'est pas tenu de le proposer au locataire : le bien sera alors vendu occupé et subira de ce fait une décote. [...]

[...] La nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) est payante pour le bailleur : son coût est de du montant des loyers et des charges. A la différence du LOCA-PASS, elle n'est pas limitée dans le temps (valable pendant toute la durée du bail). Ce dispositif couvre les impayés de loyers et de charges (avec un plafond mensuel de les taxes locatives, et, le cas échéant, la garantie des indemnités d'occupation, les frais de justice (honoraires d'huissiers, d'avocats, frais d'expulsion). [...]