La constitution d'une SCI (société civile immobilière)

Résumé du document

Les sociétés civiles immobilières ont principalement pour objet la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier familial préexistant ou non.

La création d'une SCI au sein d'un patrimoine a pour vocation principale de :
- Réorganiser le patrimoine immobilier locatif afin de préparer sa transmission au profit des enfants tout en évitant l'indivision et en conservant les pleins pouvoirs de gestion, de disposition et les revenus.
- De limiter la pression fiscale sur vos revenus fonciers.

Extraits

[...] Cela étant, compte tenu de l'antériorité de vos contrats d'assurance vie, il est préférable, d'un point de vue fiscal, de sortir des revenus de ces anciens contrats. (Réaliser une donation-partage avec réserve d'usufruit des parts de la SCI et des contrats de capitalisation au profit de vos trois enfants. La donation des parts de la SCI en nue-propriété aux enfants permet d'anticiper la transmission du patrimoine existant et du patrimoine à venir à un moindre coût fiscal. Les donateurs se réservent l'usufruit, c'est-à- dire le droit de percevoir les revenus. [...]

[...] Les différentes étapes de constitution de la SCI Pour créer cette SCI, nous vous proposons d'agir comme suit : (Apports de biens immobiliers à la SCI pour la constituer Monsieur et Madame apportent l'appartement de Paris 15e et la moitié de l'ancien cabinet médical de Nantes au capital de la SCI pour la constituer. Cet apport n'est pas soumis aux droits d'enregistrement. En contrepartie de cet apport, vous recevrez des parts de la SCI en pleine propriété. Répartition capitalistique : à Monsieur à Madame Le montant des apports (Paris 15e : 280.000 + de Nantes : 93.000 constitue le montant du capital social. Montant du capital social : 373.000 La rédaction des statuts d'une SCI offre une très grande liberté et permet d'aménager les règles de fonctionnement de la société. [...]

[...] Cet aménagement ne pourra pas avoir pour effet de priver le nu-propriétaire (vos enfants) de son droit de participer aux décisions collectives et de son droit de vote pour les décisions visant à augmenter ses engagements (augmentation de capital, transformation de la société - L'insertion d'une clause d'agrément et de préemption afin de verrouiller l'entrée au capital de votre SCI de personnes indésirables. Votre notaire pourra vous conseiller sur les formalités pratiques de la constitution d'une SCI et vous assister pour la rédaction des statuts. [...]

[...] Avec une SCI, les héritiers reçoivent des parts de société clairement différenciées qui n'entrent pas dans le champ de l'indivision familiale. o Ecarter des personnes indésirables : L'insertion de clauses d'agrément et de préemption permet de contrôler l'entrée de nouveaux associés indésirables (conjoint et héritiers des associés par exemple o Organiser de son vivant la gestion des biens après son décès : Les fondateurs peuvent se désigner co-gérants statutaires pour éviter d'être nommés par la majorité des associés et désigner le gérant qui, à leur décès ou en cas d'incapacité juridique, les remplacera. [...]

[...] Les modalités de gestion et de disponibilité des capitaux sont identiques. Seule différence, le contrat de capitalisation n'offre aucun avantage fiscal en matière de transmission. Dans le cadre du remboursement du capital à terme, le contrat de capitalisation vous permet de : - Bénéficier d'un support de capitalisation vous permettant de gérer au mieux votre capital, - Limiter votre base taxable au titre de l'ISF : l'administration fiscale admet que seule la valeur nominale [somme investie] du contrat soit déclarée au titre de l'ISF. [...]