Avantages et inconvénients des sûretés immobilières

Résumé du document

Lors de la mise en place d'un crédit, la solvabilité de l'emprunteur est connue mais des évènements peuvent par la suite perturber les prévisions et la capacité de remboursement ultérieure du débiteur. Les garanties consistent à pallier ces incertitudes susceptibles de mettre en cause la bonne fin de crédit pour le prêteur.
Ces sûretés sont de deux ordres : les sûretés réelles et les sûretés personnelles.
Les sûretés personnelles consistent en la garantie donnée par une personne de se substituer au débiteur défaillant. Les sûretés réelles consistent en l'affectation d'un ou plusieurs biens au paiement d'une créance. Il en existe plusieurs mais les deux principales sont : l'hypothèque conventionnelle et les privilèges immobiliers spéciaux.

Extraits

[...] Le PPD et l'HC sont primés par le privilège de vendeur. Toutefois, il est fréquent en matière de VEFA de prévoir des conventions sur le rang des diverses inscriptions afin par exemple, de permettre au prêteur d'être préféré au vendeur. Aux termes d'une telle convention, les créanciers hypothécaires renoncent l'un au profit de l'autre à la règle établie par l'art 2134. Cette opération consiste en un échange de rang, chacun des 2 créanciers conservant sa créance et en prenant le rang de l'autre. [...]

[...] L'hypothèque peut aussi porter un bien détenu en indivision. Le créancier hypothécaire, même s'il est créancier de l'un seulement des indivisaires, peut poursuivre la saisie et la vente de cet immeuble avant le partage de l'indivision, mais à condition que l'HC soit valablement constituée c'est-à-dire que l'accord de tous les indivisaires ait été recueilli lors de sa constitution et qu'ils se soient portés caution hypothécaire de l'emprunt. En effet, l'hypothèque d'un bien indivis survient au moment du partage. Si le bien est attribué en totalité au constituant, l'hypothèque sera valable, car celui-ci sera réputé avoir toujours été propriétaire. [...]

[...] Caractère indivisible La créance est indivisible c'est-à-dire que l'hypothèque subsiste sur les immeubles affectés en garantie, pour toute la durée pour laquelle elle a été prise, et ce même en cas de remboursement partiel de la dette. Tant que le créancier n'est pas intégralement désintéressé, l'hypothèque subsiste pour son montant initial, sauf mainlevée partielle réduisant la créance. Fiscalité L'hypothèque est soumise à la taxe de publicité foncière. [...]

[...] II L'hypothèque Avantages L'aménagement de la garantie La créance à garantir n'a pas à être liée nécessairement au bien donné en garantie. La créance à garantir, qu'elle soit présente ou future, n'a pas besoin d'être précisément déterminée tant qu'elle est déterminable. Innovation de la réforme des sûretés du 23 mars 2006 dérogeant au principe de spécialité de la créance : il s'agit de l'hypothèque rechargeable. Il s'agit d'un mécanisme permettant d'utiliser la même hypothèque en garantie de plusieurs crédits successifs dans la limite maximale d'un plafond défini par l'acte constitutif d'origine. Elle se reconstitue au fur et à mesure des remboursements. [...]

[...] Le propriétaire de l'immeuble conserve toutes les prérogatives attachées à la propriété : disposition, administration, jouissance, à condition toutefois que cet acte ne diminue pas la valeur du bien. Inconvénients Acte constitutif Pour être valable, l'Hypothèque doit être constituée par acte notarié. Cet acte constitutif doit être publié à la conservation des hypothèques afin de rendre la garantie opposable aux tiers . Cette publication devra être effectuée le plus rapidement possible, car l'inscription ne prend rang qu'au jour de sa publication donc si la banque a demandé le 1er rang il faudra lui assurer. La constitution d'une hypothèque est un acte de disposition donc un acte grave. [...]