L’information des parties à l'acte de vente d'un lot de copropriété bâti à usage d'habitation

Résumé du document

Parmi les différents actes qu'il m'a été permis de suivre, la vente d'un lot de copropriété à usage d'habitation a particulièrement attiré mon attention pour différentes raisons :
- tout d'abord sa bonne réalisation nécessite une harmonie entre toutes les personnes qui y interviennent à savoir le notaire, l'acquéreur, le vendeur mais aussi et c'est ce qui fait la spécificité de ce type de vente, le syndic de copropriété ;
- ensuite, ce type de vente met en lumière toute l'importance du rôle du notaire afin d'assurer sa mission, importance qui se manifeste durant toute la procédure ;
- enfin, la vente d'un lot de copropriété illustre bien la complexification constante que connaît le droit notarial sous l'impulsion d'un législateur toujours plus exigeant avec un objectif clair (et louable) qui est celui d'une information efficace des parties.

Il ne paraît pas inutile pour introduire nos propos de citer le conseiller Réal qui, dès 1803, a parfaitement défini le rôle du notaire et, devant la pertinence de sa définition, on ne peut que modestement la reproduire : « Conseils désintéressés des parties aussi bien que rédacteurs impartiaux de leur volonté, leur faisant connaître toute l'étendue des obligations qu'elles contractent, rédigeant ces engagements avec clarté, leur donnant le caractère d'un acte authentique et la force d'un jugement en dernier ressort, perpétuant leur souvenir et conservant leur dépôt avec fidélité, empêchant les différents de naître entre les hommes de bonne foi et enlevant aux hommes cupides, avec l'espoir du succès, l'envie d'élever une injuste contestation. Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juge volontaire qui oblige irrévocablement les parties contractantes sont les notaires. Cette institution est le notariat ».
Sécurité juridique, conseil désintéressé, justice préventive, résolution amiable des conflits, transparence des transactions, efficacité et conservation de l'acte authentique, voilà les maîtres mots qui doivent guider le notaire tout au long de sa mission, et ce quel que soit l'acte en cause et quelles qu'en soient les parties.
Dès lors, l'on va pouvoir constater que ces notions se retrouvent dans le cadre d'une vente d'un lot de copropriété.
En matière de copropriété, deux textes (de nombreuses fois remaniés, notamment depuis la loi SRU du 13 décembre 2000 et avec le décret du 27 mai 2004) sont applicables et à connaître : il s'agit de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
La question qui se pose ici est celle de savoir comment s'effectue cette information.

Extraits

[...] Voir annexe (tableau de répartition conventionnelle) Dans un chapitre intitulé Conditions afférentes à la copropriété et résumant les différents documents et les différentes informations contenues dans l'état daté, on peut rédiger la répartition des charges comme suit : TRAVAUX ET REPARATIONS Il est ici rappelé aux parties pour information le texte de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 27 mai 2004 étant ici précisé que toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties et est inopposable au syndic : Aux termes du nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967 (issu du décret n°2004-479 du 27 mai 2004) le principe de répartition des provisions sur charges à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété est le suivant : Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 incombe au vendeur ; Le paiement des provisions des dépenses, non compris dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. Cependant, aux termes de l'article 6-3 du décret de 1967, les clauses répartissant les charges entre les vendeurs et acquéreurs d'un lot sont valables. Ces stipulations n'ont d'effet qu'entre les parties. [...]

[...] Concernant l'information des parties, la tendance générale des lois successives est à la protection du consommateur immobilier La vente d'un lot de copropriété n'échappe pas à cette tendance, bien au contraire dans la mesure où l'acquéreur dispose d'une information renforcée notamment quant à la superficie du lot, par la délivrance d'un dossier de diagnostic technique renforcé ou encore par la prise de connaissance nécessaire des documents relatifs à la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division, carnet d'entretien, diagnostic technique de l'immeuble). Outre cette volonté d'information renforcée, il existe également une volonté de protection de la santé publique qui se manifeste dans l'obligation de faire établir le fameux dossier de diagnostic technique, on le verra dans nos développements. On le voit d'ores et déjà, la vente d'un lot de copropriété exige du notaire une rigueur particulière. En effet, sa bonne réalisation nécessite des formalités préalables et postérieures contraignantes. De plus, certains documents sont obligatoires dès la signature de l'avant-contrat. [...]

[...] Cet avis de mutation sera adressé par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception. Le syndic disposera alors d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former son opposition dans les formes légales. Le notaire soussigné informera les éventuels créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic et sur leur demande leur en adressera copie. Enfin, conformément à l'article 6 du décret n°67-227 du 17 mars 1967, le transfert de propriété résultant de la présente vente sera notifié au syndic par les soins du notaire soussigné. [...]

[...] Il est prévu que des zones contaminées ou pouvant l'être rapidement sont délimitées par arrêté préfectoral pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés. Ainsi, en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone contaminée, un état parasitaire doit être annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Cet état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique. Il ne concerne que les parties privatives. Là encore, comme pour l'amiante et le plomb, la présence de l'état conditionne l'application de l'exonération de la garantie des vices cachés. [...]

[...] Encore plus que maintenant si cela est possible, les parties auront besoin de l'assistance de guides irréprochables et compétents Guide irréprochable et compétent, voilà la mission du notaire et voilà la mission qui je l'espère me sera confiée dans l'avenir. Bibliographie - Code de la copropriété : édition Litec commenté par Jacques Lafond et Bernard Stemmer -Manuels : * La copropriété : collection Dalloz action * Copropriété : statut, gestion, contentieux ; M. Weismann - Notes : * Cyril Sabatié : La mutation d'un lot de copropriété, un an après l'entrée en vigueur du décret n°2004-479 du 27 mai 2004 ; AJDI 2005, p.714 * Serge Ivars : L'état daté ; AJDI 2007, p.729 * Laurent Griffon : Vente de lot de copropriété : quel cadre juridique pour les relations notaire-syndic ? [...]