Les divisions foncières et le lotissement

Résumé du document

L'ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier 2007 ont profondément remanié le régime juridique du lotissement, qu'il s'agisse de sa définition, de sa soumission à permis d'aménager ou à déclaration préalable, du contrôle de l'achèvement des travaux ou des modalités de sa commercialisation. Cette réforme a également donné un nouveau statut aux divisions opérées par les constructeurs bénéficiaires d'un « permis valant division ».

Nous exposerons les conséquences de cette réforme des lotissements, notamment en ce qui concerne la demande de permis d'aménager un lotissement, les modalités pratiques de réalisation d'un tel lotissement, la déclaration préalable à division et la réalisation du lotissement déclaré. Les règles gouvernant l'évolution du lotissement, sa modification, la caducité de ses règles spécifiques seront rappelées. Les divisions non constitutives de lotissement, les divisions opérées par les constructeurs, la division de propriété bâtie ou d'ensemble immobilier existant et ses incidences sur la gestion de la densité sont également présentées, au regard des dernières évolutions réglementaires et jurisprudentielles.
Rappelons que les lotissements n'ont été soumis à un contrôle administratif qu'à partir de la loi du 14 mars 1919. Ce contrôle vise à éviter que par divisions foncières successives soient réalisées de véritables opérations immobilières. C'est pourquoi l'administration contrôle les divisions créatrices d'urbanisation (lotissements et permis groupés notamment). Par contre, elle exonère de toute autorisation les divisions qui ne sont pas réalisées en vue de la construction.

Extraits

[...] Le permis est redevenu permis valant division et peut être délivré à plusieurs maîtres d'ouvrages. Il permet l'édification de plusieurs bâtiments sur un terrain d'assiette par la suite divisé, et son bénéficiaire n'est pas soumis à la réglementation du lotissement dans la mesure où il vend, non pas les terrains à bâtir, mais les constructions qu'il réalise, soit une fois qu'elles sont achevées, soit en l'état futur d'achèvement. Conditions de délivrance : Celles-ci ont été modifiées : - l'exigence d'un maître d'ouvrage unique disparaît : jusqu'à présent, on écartait les indivisions/ les bâtiments construits par des propriétaires différents, même s'ils font appel au même promoteur/ constructeur - possibilité, commune à tous les permis ou déclaration préalable, de présenter une démarche conjointe. [...]

[...] Demande de permis et procédure - Composition du dossier : le dossier doit comprendre les pièces exigées dans le cadre du permis de construire classique et doit être complété par : - un projet architectural précisant l'état initial du terrain et de ses abords et les dispositions prévues pour assurer l'insertion du projet dans le site ; - un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs de lots (dans le cas où des équipements communs sont prévus), à moins que l'ensemble ne soit soumis au statut de copropriété (le nouveau texte reconnaît donc la régularité du système de copropriété horizontale, consistant à placer l'ensemble immobilier sous le statut de la copropriété quand cet ensemble comprend à la fois des terrains, des aménagements et des services communs, et d'autre part des parcelles bâties faisant l'objet de droits de propriété privative) ; - un plan de division : il précise le terrain d'assiette du projet puisqu'on reconnaît la possibilité de réaliser sur une partie seulement de la propriété. - Procédure : elle est identique à celle du permis classique. Il va être délivré par le maire au nom de la commune lorsque celle-ci a un PLU approuvé. Cette compétence peut être transférée à un groupement de communes. En l'absence de PLU, c'est toujours le maire au nom de l'Etat cette fois-ci, qui est compétent, voire le préfet. [...]

[...] Ce permis dispense de l'obtention du permis de démolir et de celle du permis de construire (et donc de la déclaration préalable lorsque les travaux d'aménagement n'impliquent que la réalisation accessoire de construction ou d'installation). Dans ce cas, la demande de permis d'aménager pourra porter à la fois sur l'aménagement du terrain et le projet de construction. La demande et la délivrance du permis d'aménager Demande du permis d'aménager : Jusqu'à présent, la procédure d'autorisation de lotir était décentralisée (depuis 1983). [...]

[...] La modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable (le règlement du lotissement ne pouvant déroger au PLU). Le lotisseur qui possède au moins un lot constructible peut s'opposer à la modification pendant 5 ans après l'achèvement. Si les modifications sont imposées par l'autorité administrative, il faut alors enclencher une enquête publique et une délibération du Conseil municipal. L'objectif est de mettre les documents du lotissement en adéquation avec un PLU intervenu postérieurement (art. L. 442-11 C.urb.). En dehors de ces cas, un permis de construire ne pourra être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement pendant les 5 ans suivants son achèvement. [...]

[...] À l'origine, c'est une variante de l'autorisation de lotir, soit une autorisation de diviser. En 1977 : réforme par décret, qui crée un permis prévoyant division parcellaire et non plus autorisation de diviser : c'est pourquoi ce permis est entré dans le champ du permis de construire. Il concernait jusqu'à présent la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance. [...]