Cas pratique : la vente en l’état futur d’achèvement : principe de non-conformité

Résumé du document

Lors d'une vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur a construit un appartement de 4 pièces au lieu de deux appartements de type F2 comme cela avait été convenu aux termes de l'acte de vente signée entre le vendeur et la Foncière Logement, acquéreur.
Quels sont les recours de la Foncière ?

Le principe est le suivant : le vendeur à l'obligation de livrer un bien conforme à celui décrit dans l'acte de vente. Les ventes d'immeubles à construire sont des ventes à livrer. Elles portent sur un immeuble qui n'existe pas au moment où elles sont conclues. Par conséquent, le bien vendu devra faire l'objet d'une description dans l'acte de vente. Dans le cadre du secteur protégé des ventes portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, la consistance et les caractéristiques des biens vendus doivent être définies dans les conditions de l'article R. 261-13 du Code de la construction et de l'habitation.
En vertu de cet article, la description du bien et de l'immeuble résulte notamment des plans cotés et de la notice descriptive qui sont annexés à la vente.

Extraits

[...] ( Plutôt qu'une résolution pure et simple de la vente, l'acquéreur pourra demander un équivalent au titre de l'inexécution partielle, c'est-à- dire une indemnisation. ( Mais l'acquéreur peut également demander la mise en conformité de l'immeuble ou de la partie d'immeuble, avec ses accessoires et équipements, c'est-à-dire l'exécution de l'obligation de délivrance. La mise en conformité peut nécessiter des travaux importants et onéreux. Tel a été le cas pour une SCI de vente qui avait réalisé trois logements à la place des caves prévues et qui a été condamnée à remettre les lieux en état, conformément à l'état descriptif de division, au règlement et aux actes de vente, c'est- à-dire à réaménager des caves à l'emplacement des logements (Cass. [...]

[...] De plus, alors que les vices de construction ne seront pris en considération que s'ils ont une certaine importance, au moins pour ce qui est de ceux relevant des articles 1792 et suivants du Code civil, qui doivent affecter la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, le principe est que les défauts de conformité seront pris en considération quelle que soit leur importance. Le défaut de surface des locaux livrés constitue une non-conformité (Cass. 3e civ nov J. Pages A. Nègre et autres, rejet du pourvoi CA Toulouse juill. 1972) de même que, d'une façon générale, les différences de cotes (longueur, largeur, hauteur) résultant des documents contractuels (CA Versailles avr : D inf. [...]

[...] En l'espèce, nous sommes en présence d'un défaut apparent Dans le droit général de la vente, il est admis que si l'acquéreur n'a pas dénoncé, dans un délai raisonnable, les non-conformités apparentes, il peut être considéré comme ayant agréé de façon tacite la chose livrée. Dans le cas d'espèce, il est mentionné dans le contrat de vente que l'acquéreur dispose d'un délai d'un mois pour dénoncer les non-conformités apparentes. Pour la Cour de cassation, cette clause est licite. C'est un délai identique à celui qui est donné par l'article 1642-1 du Code civil (reproduit CCH, art. [...]

[...] La livraison n'est évoquée qu'incidemment par les textes relatifs aux ventes d'immeubles à construire. Aux termes de l'article 1605 du Code civil : L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clés, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. Il n'y a pas lieu d'écarter l'application de ce texte lorsqu'il s'agit de ventes d'immeubles à construire, sous réserve d'admettre que la remise des clés ne peut avoir effet que si l'immeuble est achevé. [...]

[...] Les plans annexés mentionnaient en l'espèce deux appartements de type F2 Le principe général du droit de la vente, fondé sur les articles et 1604 du Code civil, est que le vendeur est tenu de délivrer la chose dont les caractéristiques correspondent à la commande et que l'acheteur ne peut être tenu d'accepter une chose différente (Cass. 1re civ., 1er déc : Bull. civ. 324). Le régime des ventes d'immeubles à construire ne déroge pas aux principes généraux qui viennent d'être rappelés. L'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation distingue expressément la question de la conformité de celle des vices. [...]