La crise de l’immobilier à Paris au début du XVème siècle

Résumé du document

Au milieu du XIVème siècle, Paris est, avec ses 250 000 habitants, la ville la plus peuplée d'Occident. Mais dès les années 1410, un dépeuplement continu s'amorce. Les épidémies récurrentes de peste et de coqueluche causent des ravages parmi la population. Les querelles entre Bourguignons et Armagnacs se transforment en guerre civile. En 1418, les Bourguignons entrent dans Paris et massacrent tous leurs opposants, la noblesse s'enfuit et avec elle disparaît toute l'industrie de luxe de la ville, large part de l'économie. Dans un contexte de guerre de cent ans, la crainte gagne la population et Paris se vide peu à peu. Dans les années 1450, il n'y aurait eu plus que 100 000 habitants à Paris. Ce dépeuplement cause l'abandon de nombreuses maisons, un écroulement des loyers, un effondrement du revenu des propriétaires, un délabrement des immeubles qui ne sont plus entretenus et donc une importance crise immobilière, avec une restructuration du visage de la ville.
Le premier texte est une ordonnance royale de Philippe VI, représenté sur place par Bedford, établie en janvier 1431. Constatant les troubles qui affectent le marché immobilier de Paris, il va essayer d'y mettre de l'ordre en rendant plus stricts les termes de vente et d'achat. Le second date de 1427. Il s'agit d'un procès verbal de visite d'une maison en ruines, rue du Coq, datant de 1427, où des jurés du roi vont se rendre compte de l'état de délabrement d'une de ces maisons abandonnées et indiquer les mesures à prendre pour qu'elle ne s'effondre pas.
Pour expliquer cette crise, il est d'abord important de revenir sur les structures du marché de l'immobilier parisien, puis nous étudierons à travers ces deux textes les conséquences du dépeuplement de Paris et les moyens mis en œuvre par la royauté pour relancer le marché immobilier, importante part de l'économie parisienne.

Extraits

[...] De nombreuses maisons atteignent cinq étages, voire plus, avec une baisse des loyers selon la hauteur puisque les étages supérieurs offrent un confort bien moindre, avec notamment la difficulté de se chauffer ou même de manger chaud. Les bâtiments sont généralement construits en bois, même si ils sont hauts. Construire un bâtiment en pierre s'avère beaucoup trop cher pour la plupart des propriétaires parisiens, il est moins coûteux et plus simple de les bâtir en bois, même si cela a des inconvénients. Les bâtiments sont fragiles et réclament un entretien régulier et soigneux. On craint par exemple le pourrissement dû à l'humidité et l'éclatement du bois, et il faut donc y veiller régulièrement. [...]

[...] Le capital immobilier se dévalue donc et se délabre extrêmement rapidement, transformant le visage de la ville en celui d'une ville en ruines, menaçant non plus seulement le marché immobilier mais également la voie publique, puisque de nombreuses maisons menacent de s'effondrer. Les ventes à la criée et les abus De nombreux propriétaires ont, durant la crise, recours aux ventes à la criée pour essayer de pourvoir leurs immeubles ou de les revendre. Il s'agit de ventes aux enchères publiques, dans la rue, où les logements pouvaient être vendus ou loués à bas prix. [...]

[...] Conclusion Ces deux textes montrent bien l'ampleur de la crise économique et immobilière qui frappe Paris au XVème siècle, laissant pendant des dizaines d'années une ville partiellement en ruines et délaissée par ses habitants. Malgré les encouragements de la royauté, d'abord Philippe VI puis Charles VII, il faudra attendre les années 1470 pour que les traces de la crise soient vraiment effacées. La reprise des affaires et les reconstructions sont lentes mais la crise réaffirme les droits des propriétaires et modifie légèrement les structures de l'immobilier parisien, même si elle ne remet pas en cause la prééminence du seigneur foncier. [...]

[...] III Les moyens mis en œuvre par la royauté Un contrôle plus strict des ventes à la criée Pour relancer le marché de l'immobilier, freiner la dévaluation du capital immobilier, entre autres en surveillant les transactions de plus près, va devenir un enjeu pour la royauté. Les abus liés aux ventes à la criée proviennent du fait que lors de ces ventes, on exige trop peu de garanties de la part des acheteurs, parfois trop contents sans doute d'avoir pu se débarrasser d'un immeuble et des charges pesantes y étant liées. [...]

[...] Rapidement, les loyers ne couvrent plus le coût des rentes et du cens, qui ne sont plus payés. De nombreux propriétaires ne veulent plus se faire connaître car ils ont de trop nombreuses charges à payer (cens, rentes, entretien du bâtiment) pour un profit inexistant. En mai 1424, on constate que les loyers n'atteignent, dans la plupart des cas, que la moitié ou même le tiers du montant des cens et rentes dus par les propriétaires. Les immeubles sont abandonnés et par conséquent ne sont plus entretenus et ne cessent de perdre de la valeur. [...]