L’extension de la ZAC LANDY-PLEYELUN, un projet à l'échelle métropolitaine ?

Résumé du document

La ZAC Landy Pleyel, engagée le 25 mars 1999, est l'un des premiers projets d'aménagement qui a succédé { la construction du Stade de France { Saint Denis. Il s'insère ainsi dans la dynamique profonde de restructuration urbaine et de reconversion économique du territoire de Plaine Commune, enclenchée dans les années 1980. Au cours des dix dernières années, ce territoire, marqué par une très forte empreinte des activités industrielles, a vu ses tissus économique et urbain se remodeler bénéficiant du redéploiement des activités tertiaires et de la construction de logements. Ces mutations s'intègrent dans un processus plus large de redistribution des activités économiques et de redéfinition des relations entre Paris et sa proche banlieue, symbolisé par le passage d'un statut d'agglomération { celui de métropole.
Les transformations sont avant tout marquées par le développement de centralités tertiaires et financières au sein de la première couronne. En effet, depuis 2000, les banques et les assurances réorganisent l'implantation de leurs bureaux à Paris et dans sa périphérie proche, ce qui contribue à générer une forte demande en bureaux sur ces territoires (DIZIAIN 2006). La Plaine Saint Denis apparaît ainsi aujourd'hui comme le troisième pôle tertiaire en Île-de-France avec près de 1 300 000 m² carré de bureaux en 20081. L'opération Landy-Pleyel s'inscrit dans cette logique puisqu'elle prévoit en 2000 la réalisation d'un pôle « tertiaire d'ampleur s'intégrant dans une stratégie plus globale de développement économique »2 avec la réalisation de 177 000 m² SHON de bureaux.
Depuis 2007, la ZAC Landy-Pleyel est entrée dans une deuxième phase avec l'extension de son périmètre et l'intégration d'un vaste centre hôtelier et de congrès (90 000 m², 1 200 chambres), d'un programme tertiaire (80 000 m² bureaux), d'un pôle de production audio visuel et de la réhabilitation de logements. Le parti pris est de réaffirmer l'identité de ce quartier comme centralité du territoire de Plaine Commune. En 2006, l'IAU IDF souligne dans une de ces publications3 que l'implantation des activités économiques en Île-de-France est marquée par le passage d'une logique d'expansion { une logique de renouvellement et de valorisation du foncier existant. Parallèlement, l'année 2009 a été marquée par une crise immobilière et un net ralentissement dans la production de logements et de bureaux. La poursuite de ce projet d'aménagement s'intègre donc dans un contexte immobilier différent de celui de sa création et à une période charnière de renversement des stratégies des investisseurs.
Ils convient alors de s'interroger sur la nature des enjeux sous-jacents à la fois à l'opération Landy-Pleyel et à l'extension de la ZAC Landy-Pleyel, mais aussi sur la capacité del'aménageur à faire face aux aléas économiques tout en répondant aux nouvelles attentes des utilisateurs et des investisseurs.
Il s'agit donc de s'intéresser dans un premier temps aux formes de l'intégration du territoire de la Plaine Saint Denis dans les grandes évolutions économiques de la métropole parisienne. Ayant saisi le contexte et les objectifs de l'opération d'aménagement, il convient d'exposer ensuite le montage de l'opération et les moyens mis en œuvre pour atteindre les objectifs. Pour ce faire, une analyse des documents opérationnels et bilans d'opération a été menée. Celle-ci permet enfin d'établir un bilan de la ZAC au travers des difficultés rencontrées par l'aménageur mais aussi { partir d'une étude de terrain. Cette dernière partie permettant d'interroger les résultats du projet en termes d'usage des espaces, d'accessibilité et de mixité sociale et fonctionnelle.

Extraits

[...] L'agence régionale de l'eau a alloué une subvention { la ville qui lui a en partie permis de financer ses travaux innovants d'assainissement. Il n'y a eu aucune aide de l'Etat dans mesure où le résultat financier de la ZAC est positif. Par ailleurs, la ville souhaitant réaliser un hôtel-palais des congrès au sein de la ZAC (Estrel Hôtel), a eu besoin d'une commission départementale d'équipement commercial (actuelle commission départementale d'aménagement commercial) et a donc consulté la Chambre de Commerce et d'Industrie de Paris. [...]

[...] Cette extension porte le nouveau périmètre à près de 35 hectares contre 28 auparavant. Celle-ci est composée de deux secteurs aux fonctions partagées : au nord un pôle tertiaire, hôtelier cinématographique ; au sud-est une opération de réhabilitation et de rénovation de l'habitat. Périmètre initial de la ZAC Périmètre actuel de la ZAC Source : SEM Plaine Commune Développement 6 Dossier de création, ZAC Landy-Pleyel, ville de Saint-Denis, mai - Le secteur Nord doit permettre, par sa forte accessibilité et visibilité autoroutière, d'affirmer la vocation économique du quartier. [...]

[...] En Juin 2004, chacun des deux secteurs, objets de l'extension de périmètre, ont été approuvés par la Communauté d'Agglomération Plaine Commune et la Ville de Saint Denis. Alors que le sud de l'opération est réservé au logement, le nord est quant { lui constitué de plusieurs espaces d'activités. Dans le périmètre initial, six îlots de bureaux sont répartis autour de l'avenue François Mitterrand. La vente de la charge foncière de ces îlots s'est faite suite { une consultation de promoteurs. Lors de cette mise en concurrence, la SEM leur a demandé de présenter une proposition architecturale et financière. [...]

[...] Ayant saisi le contexte et les objectifs de l'opération d'aménagement, il convient d'exposer ensuite le montage de l'opération et les moyens mis en œuvre pour atteindre les objectifs. Pour ce faire, une analyse des documents opérationnels et bilans d'opération a été menée. Celle-ci permet enfin d'établir un bilan de la ZAC au travers des difficultés rencontrées par l'aménageur mais aussi { partir d'une étude de terrain. Cette dernière partie permettant d'interroger les résultats du projet en termes d'usage des espaces, d'accessibilité et de mixité sociale et fonctionnelle La ZAC Landy Pleyel, point d'ancrage de l'intégration de la Plaine St Denis au sein de la métropole francilienne 1. [...]

[...] - le pilotage des procédures d'urbanisme, administratives, judiciaires etc., - la maîtrise du foncier (achat { l'amiable, { l'expropriation au nom de la SEM, { l'éviction). A l'origine, l'ensemble du territoire de l'opération, est réparti entre des propriétaires privés et publics. Parmi les privés, on recense la DDE et RFF/SNCF. La ville de Paris représente l'unique propriétaire public. La SEM Plaine Commune Développement a 18 racheté l'ensemble des terrains appartenant { ces propriétaires privés afin de réaliser la ZAC Landy-Pleyel. Après viabilisation elle les revend à des promoteurs. [...]