La fiscalité du bail à long terme

Résumé du document

Exposé de Droit Privé: La fiscalité du bail à long terme (11 pages)





Le bail à long terme est un excellent outil en vue de transmettre son patrimoine. Il s'agit d'un type particulier de bail à ferme qui garantit au preneur une installation durable sur les biens loués.

La conclusion d'un bail à long terme s'accompagne d'une incitation fiscale importante pour le bailleur. Elle se traduit en une exonération partielle des droits susceptibles d'être perçus à l'occasion d'une transmission à titre gratuit des biens loués. Pour cela il faut avoir respecter les conditions permettant de qualifier le bail de bail à long terme, l'administration fiscale est vigilante sur ces questions via le comité consultatif pour la répression des abus de droit.

Le bail à long terme ne doit donc surtout pas être un bail fictif dont le seul but d'alléger ses droits de transmission à titre gratuit.

Le régime fiscal comporte deux aspects : les droits de mutation à titre gratuit (I) et l'impôt de solidarité sur la fortune (II). De plus, le bail à long terme est exonéré de la taxe de publicité foncière (article 743-2° C.G.I).



I./ LES DROITS DE MUTATION A TITRE GRATUIT



La transmission à titre gratuit d'un bien donné à bail à long terme ou à bail cessible hors du cadre familial est exonérée de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des ¾ lorsque la valeur de part transmise par le défunt ou le donateur à chaque héritier, donataire ou légataire, n'excède pas 76.000 ?, et à concurrence de 50% seulement au-delà de cette limite (article 793-2 et 793 bis C.G.I).



En cas de donation au preneur ou à l'un de ses proches parents, le bail doit avoir été passé depuis au moins de deux ans.



L'exonération susvisée n'est définitivement acquise que si les héritiers ou donataires conservent la propriété des biens transmis pendant au moins cinq ans (article 793 bis 1er al C.G.I.)





I) Les droits de mutation a titre gratuit

II) L'impôt de solidarité sur la fortune

Extraits

[...] Ces droits sont dus par les ayants droit qui étaient redevables de l'impôt lors de la liquidation initiale des droits. L'exonération dont a bénéficié un donataire, héritier ou légataire n'est pas remise en cause lorsque à la suite du décès de ce dernier, ses héritiers cèdent le bien avant l'expiration du délai de cinq ans ; toutefois, dans cette situation, la cession dans le délai de cinq ans des biens par les nouveaux héritiers s'oppose à l'application de l'exonération au titre de la transmission en cause à leur profit. [...]

[...] Dans le silence du contrat, toutes autres conditions étant remplies, le bail est considéré comme cessible. L'exonération partielle trouve à s'appliquer lorsque le bien est loué à des personnes autres que celles visées à l'article 885 P du CGI, c'est-à-dire à des personnes autres que le conjoint du bailleur ou les ascendants, descendants, frères et sœurs du bailleur et de son conjoint, ou lorsque le bail à long terme est bien consenti à l'une de ces personnes, mais que celle-ci ne l'utilise pas dans le cadre de sa profession principale. [...]

[...] Donation au fermier En cas de transmission par donation au fermier lui-même ou ses proches parents, l'exonération partielle est soumise à une condition d'ancienneté du bail consenti depuis moins de deux ans au donataire, à son conjoint, à l'un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes. Ce délai de deux ans est calculé à partir de la date à laquelle le bail a acquis date certaine. Cette condition ne vise que les donations. Dès lors, les transmissions par décès au profit du fermier ou de ses proches parents bénéficient de l'exonération partielle même si le bail remonte à moins de deux avant le décès. [...]

[...] Les baux ruraux à long terme et l'I.S.F. Exonération totale des biens à caractère professionnel Aux termes de l'article 885 P du Code général des impôts, la qualification de biens professionnels est accordée aux immeubles ruraux loués lorsque les conditions suivantes sont remplies : - le bien doit être donné à bail à long terme dans les conditions prévues aux articles L416-1 à L416-6, L416-8 et L416-9 du Code rural ou, depuis la loi d'orientation du 5 janvier 2006, à bail cessible hors du cadre familial dans les conditions prévues aux articles L418-1 à L418-5 du même Code ; - la durée du bail initial doit être au minimum de dix-huit ans ; - le bail doit être consenti par le bailleur à certains membres de sa famille ou à une société contrôlée par ces derniers ; - le preneur doit utiliser le bien rural dans l'exercice de sa profession principale. [...]

[...] Dans le cas contraire, le pourcentage d'exonération est ramené de 75% à 50% mais seulement au-delà de la limite de 76.000 Les biens transmis doivent donc être évalués selon le droit commun, mais seulement les trois/quart ou la moitié de leur valeur est retenu pour l'assiette des droits. Exemple Transmission par décès à deux enfants d'une exploitation agricole louée par bail à long terme d'une valeur totale de 500.000 On suppose qu'il n'existe pas de donation antérieure. La part taxable de chaque enfant se calcule comme suit : Fraction exonérée : ( 76.000 x + ( 174.000 x = 144.000 Fraction taxable : 250.000 144.000 = 106.000 Abattement personnel . - 50.000 Quote-part d'abattement global . [...]