Droit des baux ruraux

Résumé du document

Droit des baux ruraux, cours de 18 pages





- En matière de baux ruraux, il existe 2 types de contrats :

> Le bail rural à ferme ou encore fermage.

> Le bail rural à métayage.

- L'ensemble formant le statut du fermage et du métayage.

- Il y a 4 conditions :

> Ce statut s'applique à toute mise à disposition volontaire, cela suppose qu'il ne peut s'appliquer contre la volonté du propriétaire.

> Ce statut s'applique à toute mise à disposition à titre onéreux : il doit y avoir paiement d'un loyer car il n'y a pas de bail rural à titre gratuit (art 1875).

> Ce statut s'applique à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole.

> Ce statut s'applique à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole.

- Si ces 4 conditions sont réunies, il y a bail rural, elles sont donc cumulatives.

- Cependant, certains baux ruraux sont soumis au statut du fermage et métayage même si les 4 conditions ne sont pas réunies :

> Les baux des élevages hors sol.

> Les baux d'établissements horticoles.

> Les baux de culture maraîchère.

> Les baux d'élevage apicole.

> Les baux portant sur des étangs, des bassins d'élevage piscicole ou des marais salants.





Chapitre 1 : Le Champ d'application du droit des baux ruraux

Chapitre 2 : Le bail rural à Ferme (Fermage)

Chapitre 3 : Le bail à métayage

Extraits

[...] - Ceux sont les biens compris dans le bail rural. - En cas de vente partielle du bien loué, le droit de préemption s'exerce uniquement sur la partie vendu. - Si le bailleur préempte, le bail s'éteint sur la partie acquise mais perdure sur la partie restante. - Le loyer sera diminué. - La vente globale d'un bien loué indivisible. - Normalement le droit de préemption ne porte que sur la partie louée. - En cas de vente globale d'un bien loué indivisible d'un bien libre, le bailleur peut contraindre le preneur de se porter acquéreur de l'ensemble ou de ne rien acquérir. [...]

[...] - Ce sont des baux ruraux concluent pour une durée limitée (moins de 9 ans), il n'y a aucun minimum fixé par la loi - Par cette convention peuvent être conclues dans 3 cas limitatifs : > Une convention passée en vue de la mise en valeur du bien rural compris dans une succession, à condition qu'une instance en partage soit en cours devant la juridiction compétente ou que le maintient temporaire dans l'indivision a été prononcé judiciairement. > L'exploitation temporaire d'un bien rural dont la destination agricole va être modifiée. > Cette convention pourra être conclu au profit d'un preneur dont le bail a été résilié afin de lui permettre de rester sur l'exploitation jusqu'à ce qu'il est trouvé de nouveaux biens à exploiter. [...]

[...] 1 : Le bail rural à long terme de 18 ans. - Cette première catégorie constitue le droit commun des baux à long terme. - Ce bail doit être conclu pour une durée d'au moins 18 ans. - Cette durée de 18 années est en principe incompressible sauf dans un cas : lorsque le preneur au moment de la conclusion du bail est à plus de 9 ans mais moins de 18 de l'âge de la retraite. - Le bail à long terme peut être conclu pour une durée permettant au preneur d'atteindre la retraite. [...]

[...] - En cas de destruction du fonds rural loué : le bail rural est résilié, si la destruction est totale et résultant d'un cas fortuit (force majeure). - En cas de destruction partiel du fonds loué : le bailleur doit remettre en état, sauf s'il arrive à prouver qu'en raison de la remise en état il y a déséquilibre économique dans l'exploitation qui doit entrainer la résiliation du bail. - La décision peut être prise par le tribunal paritaire des baux ruraux. [...]

[...] - La demande de conversion doit être faite au moins 12 mois à l'avance. - L'autre partie peut refuser la conversion, le tribunal paritaire des baux ruraux pourra être saisi. - Si la demande de conversion est faite par le métayer en place depuis plus de 8 ans, la conversion est de droit et le bailleur ne pourra pas s'y opposer. - Dans 4 cas le tribunal paritaire ne pourra pas s'opposer à la conversion : > Lorsque le propriétaire bailleur n'entretient pas le bâtiment. [...]