Cas pratique corrigé sur la vente d'immeuble en droit international privé

Résumé du document

Cas pratique corrigé sur la vente d'immeuble en droit international privé, 8 pages



Il est nécessaire de connaître la loi applicable au contrat, quant au fond et à la forme. La Convention de Rome du 19 avril 1980 entrée en vigueur en France le 1er avril 1991 détermine la loi applicable aux obligations contractuelles dans les situations comportant un conflit de lois, c'est-à-dire une situation présentant un élément d'extranéité, puisque c'est ce dernier qui commande l'application d'une règle de conflit. Cette Convention est devenue le Règlement Rome I, qui sera applicable au 17 décembre 2009. L'article 17 de la Convention de Rome prévoit que celle-ci s'applique aux contrats conclus après son entrée en vigueur. Monsieur Martini est de nationalité italienne, et souhaite acquérir un immeuble en France : la Convention a donc vocation à s'appliquer en l'espèce.

Extraits

[...] Le choix des parties doit être exprès ou résulter des dispositions du contrat. L'avantage évident de choisir la loi applicable est de lier non seulement les parties, mais encore le juge. Il peut être utile d'insérer une telle clause d'electio juris dans un contrat, dès lors que des éléments d'extranéité se présentent. Cette clause doit désigner clairement la loi applicable. L'article 4-1 prévoit qu'en l'absence de choix, le contrat est régi par la loi du pays avec lequel il présente les liens les plus étroits. [...]

[...] Mais s'agissant d'un contrat portant sur un bien immobilier, les règles de forme impératives du lieu de situation de l'immeuble doivent être respectées. L'immeuble est situé en France : le contrat de vente d'immeuble est un contrat consensuel qui peut être valablement conclu sous seing privé. L'acte authentique n'est requis que pour la publication de l'acte aux hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers (Décret 55-22 du 4 janvier 55). Il faudra donc que l'acte établi en Italie puisse être publié en France. [...]

[...] Qu'ils aient établi leur résidence après le mariage en France ou en Italie, ils sont mariés sous le régime de la communauté d'acquêts (en Italie le régime légal est le même qu'en France). La propriété est un bien de communauté et il sera nécessaire que Madame interviennent à l'acte de vente ou donnent pouvoir aux fins de vendre. En l'état, Monsieur n'a pas pouvoir pour vendre seul la maison et il faudra donc faire intervenir Mme au compromis et notifier le droit de rétractation à l'acquéreur. [...]

[...] Cette solution est classique en droit international privé puisque les immeubles ont un fort pouvoir d'attraction. Ainsi, la loi française s'appliquera pour l'achat d'un immeuble situé en France, sauf à ce qu'il y ait un choix exprès ou tacite de la loi applicable. En l'espèce, il existe donc deux possibilités : Monsieur Martini souhaite que le contrat de vente soit régi par la loi italienne et il sera nécessaire d'insérer une clause d'electio juris dans le contrat de vente. A défaut de choix exprès, la loi applicable sera celle du lieu de situation de l'immeuble à savoir la Loi française. [...]

[...] Celle-ci indique également, pour chaque catégorie de revenus, si le droit d'imposition est attribué : uniquement à l'État du domicile fiscal (ou de la résidence fiscale) du bénéficiaire; uniquement à l'État où les revenus ont leur source; aux deux États concernés: dans ce cas, l'État où est situé le domicile fiscal du bénéficiaire des revenus élimine la double imposition en se conformant aux dispositions qui sont prévues par la convention (application d'un crédit d'impôt ou du taux effectif). La plupart des conventions fiscales internationales conclues par la France prévoient que les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles sont imposables dans l'Etat où l'immeuble est situé. En l'absence d'une telle convention, les plus-values réalisées par un résidence (fiscal) de France à l'occasion de la cession d'immeubles situés à l'étranger sont normalement imposées en France. En l'espèce, l'immeuble est situé en France. L'Italie et la France ont signé une Convention internationale. [...]