La location-accession à la propriété : un mode original d'accession à la propriété

Thèmes abordés

Location-accession à la propriété, loi du 12 juillet 1984, contrat sui generis, phase location, phase acquisitive, exécution du contrat, jouissance préalable, levée d'option, formation du contrat, état des lieux

Résumé du document

La location-accession est une technique d'accession particulière, instaurée par la loi du 12 juillet 1984 qui consiste à mêler une phase locative et une phase acquisitive. Le contrat "sui generis" selon l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 avril 2009 "ne peut constituer une location-accession le contrat qui ne prévoit pas d'option d'achat au profit de l'accédant mais qui comporte des obligations réciproques de vendre et d'acheter".

Extraits

[...] Caractère impératif : réponse ministérielle du 11 Février 1985 : « La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 relative à la location-accession à la propriété immobilière s'applique impérativement à tous les contrats portant sur des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation dès lors que les critères définis à l'article premier sont cumulativement remplis . » CHAMP D'APPLICATION L'article 2 de la loi limite le champ d'application de la location-accession aux immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte. Autrement dit, la location-accession ne peut s'appliquer qu'au secteur protégé de l'immobilier. En conséquence, le régime juridique de ce mécanisme est d'ordre public. REGIME JURIDIQUE DUALISTE Phase dite « locative » : période de jouissance préalable de l'accédant ayant un objectif de constitution de l'apport personnel de ce dernier. [...]

[...] - Cautionnement : entre le garant et l'accédant. Pbs : acquéreurs inconnus au début du projet cautionnement unilatéral avec action stipulée au profit des acquéreurs futurs, peu usité car effectif qu'à l'acceptation par l'accédant. GARANTIE D'ACHEVEMENT Qualité du vendeur Article 17 : « la garantie d'achèvement résulte également de la qualité du vendeur lorsqu'il s'agit d'une société dans laquelle l'Etat ou une collectivité publique détient la majorité du capital social. Il en est de même lorsque le vendeur est un organisme visé par l'article L. [...]

[...] » Anticipation de la qualité de copropriétaire (présomption d'acquisition). Pb : pas d'information du syndic en cas d'absence de transfert de propriété risque de nullité des délibérations puisque l'ancien accédant sera un tiers votant. COPROPRIETE Travaux répercutés sur l'accédant (article 30) Travaux d'amélioration imposés par la copropriété + > prix + élément visé à l'article 29 + avant levée d'option = modification des charges et réévaluation du prix. A défaut d'accord, l'accédant peut mettre fin au contrat sans indemnité. RESILIATION ANTICIPEE - Par l'accédant dans le cas vu précédemment, - Par le vendeur en cas de non-paiement de l'une quelconque des sommes dues par l'accédant au titre de la redevance ou des charges résiliation de plein droit 1 mois après mise en demeure restée infructueuse, - Résiliation judiciaire pour toute inexécution par l'une des parties de l'une de ses obligations ou fausse déclaration. [...]

[...] TRANSFERT DE JOUISSANCE Conditions d'occupation et de jouissance « Pendant toute la durée de la jouissance, l'accédant est tenu des obligations suivantes à l'égard de l'immeuble objet du contrat : - occuper effectivement par lui-même et en user en bon père de famille et suivant la destination indiquée, il s'interdit en conséquence d'en permettre l'occupation à quelque titre que ce soit sauf accord préalable et écrit du vendeur, - ne pas le transformer sans accord préalable et écrit du vendeur. A défaut de cet accord, le vendeur peut exiger la remise en l'état ou conserver les transformations sans que l'accédant puisse réclamer une indemnité, - respecter le RC et l'EDD, - s'assurer pour les risques en qualité d'occupant, - paiement des charges annuelles telles que les contributions, taxes et impôts. » TRANSFERT DE JOUISSANCE Occupation personnelle Art : possibilité de faire occuper par un tiers avec accord du vendeur. [...]

[...] Pas de limitation dans le temps : ni minimum, ni maximum. A titre onéreux : une partie de la redevance correspond à la contrepartie de la jouissance provisoire du logement. Prend fin au terme fixé ou à la levée d'option. FORMATION DU CONTRAT – CONDITIONS DE FOND L'option conférée à l'accédant par la promesse unilatérale de vente Consentement donné par le vendeur dès la signature du contrat de location-accession. Option de l'accédant est un caractère fondamental du contrat de location-accession : ce qui la distingue de la location-vente. [...]