Droit immobilier, droit de construction, droit de l'urbanisme

Thèmes abordés

Droit immobilier, droit de construction, droit de l'urbanisme, réglementations d'urbanisme, loi du 3 janvier 1986, loi littorale, cohérence territoriale, contrat de maîtrise d'oeuvre, contrat d'architecte

Résumé du document

Il s'agit de l'ensemble des règles applicables aux immeubles. Il existe une complexité puisqu'il y a beaucoup de règles relatives aux immeubles. Le droit immobilier est rarement enseigné en un seul mot. On enseigne plusieurs matières qui touchent à ce domaine. On distingue plusieurs disciplines : on fait des divisions parmi toutes les règles. On les prend dans le droit privé et public, par exemple le droit de la servitude, des hypothèques, des promotions immobilières. Les deux principales branches sont le droit de la construction et de l'urbanisme. Dans les deux cas, on perçoit la question de l'édification de l'immeuble.

Pour autant il ne faut pas les confondre. Il y a entre eux les mêmes différences qu'il peut y avoir entre la macro et la microéconomie. Elles sont complémentaires mais ne se situent pas à la même échelle, l'urbanisme se place à l'échelle de la ville alors que le droit de la construction se place à l'échelle d'une construction. La finalité est aussi différente : le droit de l'urbanisme est de régler la manière dont tous ensemble on fait et on habite la ville. La finalité du droit de la construction est réduite : régler la manière dont moi je construis ma maison.

Extraits

[...] On peut indemniser, mais il faut garder une porte de sortie si une charge spéciale et exorbitante. La règle ne doit pas être absolue. o En pratique, aucune porte de sortie n'existe  Chapitre 2 Les autorisations d'urbanisme : Distinction si construction nouvelle ou faire des travaux sur construction existante Construction nouvelle : o Soumise a permis de construire : Acte admin qui donne les moyens à l'admin que le projet respecte les rg d'urb en vigueur ▪ 2 exceptions • Rentre dans le champ d'autorisation préalable • Rentre dans le champ o Il faut faire une déclaration préalable dès lors que construction 5 à 20 min 2 s (pas besoin d'autorisation préalable) o IL y a des cas ou rien à faire : ▪ Ce qui fait — de 5 min 2 s ▪ Piscine de – de 10 min 2 s ▪ Murs de – de 2 m de hauteur ▪ Éoliennes dont la hauteur est inférieure à 12 m Travaux sur construction existante o Dispensé de toute formalité o Sauf exception nécessitant : autorisation préalable • En matière de ravalement s‘il modifie l'aspect initial de l'immeuble. [...]

[...] En France on constate que le D de construire est une composante du D de propriété. Cela devrait être le pcp. Mais pas dans son application o Il est affirmé dans art 552 CC o L112-1 CU le d de pro est attaché à la propriété du sol ▪ Au sens légistique », on observe la manière dont les lois sont conçues d'un point de vue formel » (la manière dont on fait la loi) o Décalage entre la représentation du D de propriété qui se laisse tromper par les principes généraux qui diffèrent ceux posés dans le droit positif c'est-à-dire une liberté limitée. [...]

[...] On plurifonctionnalise la ville. On décide de travailler différemment avec un nouveau Créteil : la ZAC. Sur le fond, pas tant de différence entre la ZUP et la ZAC, mais c'est l'esprit qui est différent. On est sur un outil qui se veut participatif. Ainsi évoluent tous les quartiers dans la partie sud du lac. Aujourd'hui, on veut reprendre l'Echat qui va devenir un nouveau type de quartier. Ce quartier va être transformé par le projet du Grand Paris. On cherche à ramener vers le futur la ville vers l'Est. [...]

[...] C'est forcément le produit de décision. On essaie de rendre ces décisions les plus démocratiques possible. L'idée que l'on puisse faire de la planification urbaine, que l'on puisse diviser la ville en une succession d'espace et que l'on confère à chacun de ces espaces une mission, cette idée n'a émergé que durant l'entre-deux-guerres. On génère la possibilité de faire de la planification urbaine. Ce type de décision s'est imposé aux USA. En 1926 Euclid : en soit planifier de la part d'une collectivité publique, imposer des règles n'est pas contraire au droit de propriété et au droit devant les charges publiques (un des grands principes fondamentaux remis en cause par l'urbanisme). [...]

[...] On essaie en plus de donner un aspect plurifonctionnel : donner aux quartiers des fonctions principales. Ex. : l'Echat est une zone d'affaires. L'État a décidé que l'on faisait un pôle restructurateur de la banlieue et de la commune à décider de créer différents quartiers. On décide de tourner la ville vers l'Ouest et on déplace tous les points névralgiques à l'Ouest. La difficulté de cette nouvelle tranche de Créteil c'est que cela marche sans trop marcher. En 1977, changement de majorité municipale. [...]