La fiscalité d'urbanisme

Thèmes abordés

Fiscalité d'urbanisme, plafond légal de densité, taxe d'aménagement, versement pour sous densité, participation pour voie et réseau

Résumé du document

La fiscalité ne doit pas être confondue avec la fiscalité immobilière (impôts locaux, taxe foncière bâti ou non bâti, TVA immobilière, droits d'enregistrement, imposition sur la plus value immobilière...). Cette fiscalité de l'urbanisme a pour but de faire chercher à financer l'aménagement ; elle vise essentiellement celui qui fait construire au moment de la délivrance de l'autorisation d'urbanisme. La fiscalité de l'urbanisme se caractérise par 2 éléments :
- Instabilité de la règle de droit d'urbanisme
- Instabilité de la fiscalité de l'urbanisme
A l'évolution de la fiscalité elle-même va pouvoir s'ajouter des modulations à l'intérieur de cette fiscalité (ex : variation d'un taux de 1 à 5 %, opération sur 3 ou 4 ans ce qui veut dire que des prévisions doivent être faites, mais celles-ci sont difficiles). L'aménagement urbain va mettre en cause des sommes considérables, les capitaux privés vont contribués de manière importante à ce financement, notamment avec les lotissements, les ZAC et les PUP. En général, la charge de l'aménagement va être supportée par des fonds publics, mais depuis quelques années, l'État réduit son engagement, il finance essentiellement les grands équipements et il aide les collectivités territoriales au travers de dotations globales d'équipement. De nos jours et depuis la loi de décentralisation, la collectivité essentiellement responsable de l'aménagement va être la commune (loi de 2010 rend obligatoire l'intercommunalité donc c'est dans ce cadre que la fiscalité de l'urbanisme va s'exercer). La commune doit dégager les ressources nécessaires à son financement et la collectivité (commune ou interco) a le choix pour dégager les ressources nécessaires au financement de l'aménagement ; quels sont les choix possibles pour ce financement ?
- La collectivité peut demander de l'argent à ses contribuables par l'impôt pour couvrir la dépense.
- Recourir à l'emprunt (intérêts à verser donc contraignant et in fine il faut rembourser !)

Extraits

[...] En principe, la SHOB et la SHON vont être remplacées par la surface de plancher donc moins de superficies. Les textes nouveaux : ordonnance du relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme. Sous réserve de dispositions, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher clauses et couvertes sous une hauteur de plafond supérieur à 1m80 calculée à partir du nu intérieur des façades de bâtiment. Favoriser les bâtiments basse consommation. [...]

[...] Le nouveau système entre donc en place à compter du 1er mars 2012 ; sont donc abrogés et cessent d'être exigibles, la TLE, la taxe complémentaire à la TLE propre à l'île de France, la taxe départementale des espaces naturels sensibles, la taxe départementale sur les conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement, la taxe spéciale d'équipement applicable au département de la Savoie. Ces taxes sont remplacées par la nouvelle taxe d'aménagement. Les communes se voient privées de la possibilité de mettre en place un PAE mais celles qui ont un PAE en cours peuvent le maintenir jusqu'à sa clôture. Pour les autres, le PUP devient la seule alternative possible à la taxe d'aménagement. La redevance d'archéologie préventive est actualisée à cette date, sa liquidation se fait sur les mêmes bases que la taxe d'aménagement. [...]

[...] Cette personnalisation pourra continuer à se faire par le biais d'exonération des parts communales, départementales, régionales ou par les abattements. Les différentes parts (taux d'imposition article L 331-14), la base d'imposition pour le calcul des taux a été élargi 331-6 : sont désormais taxables, les opérations de construction, reconstruction et agrandissement des bâtiments, installations ou aménagement de toute nature soumis à un régime d'autorisation d'urbanisme (opérations soumises à déclaration préalable)). Les CT ont une marge de manoeuvre sur les taux importante : - La part communale va de 1 à Augmentée pour certains secteurs d'aménagement en fonction des besoins en équipements publics - La part départementale dont le plafond ne peut pas dépasser 331-17) Délibération du conseil général avant le 30.11 fixant le taux de la part départementale applicable au Cette délibération peut également fixer les taux de répartition de la TLE entre la politique de protection des espaces naturels sensibles et les conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement - La part régionale dont le taux ne peut dépasser Le taux peut être différent selon les départements, délibération valable pendant 1 an et le conseil fixe le taux avant le La part communale est affectée à la section d'investissement de la commune/intercommunalité ; la part départementale sert au financement des espaces verts et/ou à financer les conseils d'architecture ; la part régionale sert à financer les équipements collectifs d'infrastructure, de transports, nécessaires pour l'urbanisation. [...]

[...] Elle permettait à la commune de percevoir du propriétaire voulant construire, la part du coût d'extension des réseaux des services publics industriels et commerciaux rendus nécessaires par la nouvelle construction et liée aux besoins du propriétaire. L'extension des réseaux concerne essentiellement l'eau et l'électricité. La PVNR a été considérée par les élus locaux comme un dispositif de financement assez lourd et peu compréhensif. Ce système s'inspire d'un mécanisme local de droit alsacien mosellan. L'intention du législateur était de permettre à la commune d'appliquer la PVNR aux voies existantes devant être aménagée pour l'extension des réseaux aux voies nouvelles à construire. [...]

[...] - Le constructeur peut verser une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement. La participation peut donc s'analyser comme un mécanisme libératoire des prescriptions imposées en matière de stationnement par la norme d'urbanisme locale ; elle ne peut être instaurée que sur un territoire couvert par un PLU ou PSMV opposable aux tiers. Les communes peuvent donc sur le fondement de l'article L 332- 7.1 instituer une participation destinée à financer la réalisation de parcs publics de stationnement. [...]