droit fiscal de l'immobilier

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Cours de droit

Résumé du document

L'article 257-7 du code général des impôts précise le champ d'application de la TVA immobilière à précisément bouleverser la fiscalité immobilière qui était jusqu'en 1963 placé sous le régime des droits d'enregistrement.

L'article 257-7 du Code Général des Impôts soumet d'une manière générale à la TVA les opérations qui concourent à la production et à la livraison d'immeubles. Par principe, la production d'un immeuble commence au moment de l'acquisition du terrain et s'achève par la livraison.

Qu'est-ce qu'on entend par immeuble ?
D'un point de vue fiscal, on l'entend d'un point de vue très large, et de manière générale tous les ouvrages incorporés au sol constituant des immeubles.

Dans le champ d'application de la TVA, on a 5 opérations. La 1ère : ce sont les acquisitions de terrains à bâtir, la 2nde : la réalisation de travaux immobiliers, la 3ème : ce sont les livraisons à soi-même d'immeubles, la 4ème la plus importante : ce sont les ventes d'immeubles, et la dernière : c'est la cession des droits sociaux donnant droit à la jouissance ou à la propriété d'un immeuble.

La réalisation d'une opération de construction nécessite généralement l'acquisition préalable d'un terrain à bâtir. Cette acquisition est en principe soumise à la TVA. L'administration fiscale a pris pour règle de soumettre à la TVA toutes les acquisitions de terrains réalisées en vue de la construction prochaine d'immeubles. Lorsque l'intention de bâtir n'existe pas, l'acquisition n'est pas soumise à la TVA même si le terrain a vocation de terrain à bâtir. L'intention de réaliser une opération de construction résulte de l'engagement de construire que l'acquéreur prend dans l'acte de mutation pour être exonéré de droits d'enregistrement. L'application du régime de TVA est également conditionné par l'engagement qui est pris par l'acquéreur de réaliser la construction dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte. Pour bénéficier du régime de TVA, l'acquéreur doit justifier à l'expiration du délai de 4 ans que les constructions ont été édifiées. Cependant, ce délai n'est pas un délai de rigueur et la loi en prévoit la prorogation dans certaines circonstances. Il y a d'abord une prorogation automatique d'un an s'il justifie que les travaux ont débuté, et un délai supplémentaire d'un an s'il présente une requête au directeur des services fiscaux dans lequel il motive et précise les raisons pour lesquelles l'immeuble n'est pas édifié. L'administration fiscale peut reconnaître la force majeure pour bénéficier encore d'une prorogation supplémentaire : lorsque l'on a des événements qui sont imprévisibles, insurmontables et indépendants de la volonté de l'acquéreur. Qu'il y ait un lien direct entre ces événements et l'impossibilité de construire et que l'impossibilité de construire soit absolue et définitive.

Petite particularité en ce qui concerne les terrains à bâtir : l'article 691-3 du Code Général des Impôts limite l'application du régime des terrains à bâtir à une superficie de 2.500 mètres carré pour la construction de maisons individuelles. Cette surface de 2.500 mètres carré peut être augmentée si dans règles d'urbanisme imposent une surface supplémentaire pour pouvoir construire.

Autre particularité concernant les terrains à bâtir : l'article 40 pour la loi de finance de 1999 qui a prévu que les acquisitions de terrains à bâtir réalisés par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles à usage d'habitation sont exclus du champ d'application de la TVA et sont donc soumis aux droits d'enregistrement.

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Extraits

[...] Le problème est de déterminer si toutes ces mutations sont considérées comme s'intégrant aux cycles de production de l'immeuble et donc être soumise à la TVA. La réponse a été apportée par l'art 257-7 du CGI qui prévoit que la TVA n'est pas applicable aux opérations portant sur des immeubles ou des parties d'immeubles qui sont achevés depuis plus de 5 ans ou qui dans les 5 ans de cet achèvement ont déjà fait l'objet d'une cession à titre onéreux à une personne n'intervenant pas en qualité de marchand de biens. [...]

[...] On ne peut pas par anticipation déduire du passif sur la succession que l'on règle (on ne peut pas déduire les droits de mutation par décès concernant la succession du de cujus). Par contre, une dette certaine mais non liquide c'est-à-dire indéterminée dans son montant reste déductible. Dans cette hypothèse, il y a lieu alors d'établir une déclaration complémentaire lorsque le montant sera connu. B. La justification de cette dette. L'existence de cette dette doit être prouvée par les modes de preuves compatibles avec la procédure écrite. L'administration fiscale dispose d'un pouvoir souverain pour accepter ou refuser la déduction d'une dette. [...]

[...] : Les mutations imposables. Dès qu'il y a transmission de propriété d'un immeuble, même résultant d'une convention verbale, le droit proportionnel est exigible. Dans le cas de résolution amiable ou d'annulation de vente qui opère l'anéantissement complet de la convention conclue d'un point de vue civil mais qui d'un point de vue fiscal, opère un nouveau transfert de propriété entre les parties. A ce titre, ces opérations entraînent le paiement de l'impôt sur la mutation sur le prix exprimé. Le cas des dations en paiement : on éteint une dette non pas en remettant de l'argent mais plutôt un bien. [...]

[...] Le 2nd alinéa de l'article 754A du Code Général des Impôts institue une exception à ce principe sous quatre conditions : - que le bien ait été acquis en commun avec une personne avec mention du pacte tontinié c'est-à-dire cette clause d'accroissement ; - que le bien acquis soit un immeuble ; - que le bien constitue l'habitation principale commune des deux acquéreurs au décès du pré-mourant ; - que la valeur globale de l'immeuble soit inférieure à 76.000 euros. : L'assiette des droits. L'assiette des droits est constituée par le prix de vente c'est-à-dire tout ce que le vendeur reçoit de l'acquéreur en échange de la chose vendue. A. [...]

[...] Les valeurs mobilières cotées. Depuis le 1er janvier 2004 et pour les successions ouvertes à compter de cette date, les valeurs mobilières sont évaluées : - soit au cours de bourse au jour du décès ; - soit d'après la moyenne des 30 jours qui précèdent le décès. c. Les valeurs mobilières non cotées. C'est l'article 764A du Code Général des Impôts qui le prévoit et qui a été précisé par un arrêt de la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation du 21 mai 2005 : La valeur des titres non cotés en bourse doit s'apprécier en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait déterminée le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt d. [...]