droit civil: contrats speciaux - Commentaire de l’arrêt Civ. 3ème 25 mars 2009

Thèmes abordés

bien immeuble, contrats speciaux, pacte de préférence, droits des acquéreurs, donation-partage

Résumé du document

Cet arrêt rendu le 25 mars 2009 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation traite de la question du pacte de préférence en matière de contrats préparatoire. En l'espèce, une personne s'est vue attribuée par un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence des droits sur un bien immeuble. Cette personne a conclu a posteriori une promesse synallagmatique de vente avec deux époux. Cependant, le bénéficiaire du pacte de préférence précité a invoqué la violation de ce dernier et a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs.

Extraits

[...] Si le seul intérêt du pacte devient être qu'il fait droit à une demande en dommages et intérêts, on peut penser que son espérance de vie est limitée. [...]

[...] - Ce que la Cour de cassation juge que la mauvaise foi pour être opposable aux acquéreurs doit pouvoir être caractérisée au moment de la formation de la vente, car c'est à ce moment là qu'elle est illégale, et non pas après. Les conditions initiales ne satisfont pas la Haute juridiction qui décide d'adjuger une protection supplémentaire au tiers acquéreur Une protection supplémentaire du tiers acquéreur Les acquéreurs, dont la bonne foi était avant cette décision seulement attaquable en ce qu'il avait connaissance de l'existence du pacte de préférence et qu'il était informé de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, voient la Cour de Cassation confirmer leur bonne foi sous prétexte qu'ils n'en ont pas été informés au bon moment La Cour cherche donc à protéger le tiers qui conclue un contrat de vente face au bénéficiaire d'un pacte de préférence. [...]

[...] L'arrêt rendu par la chambre commerciale le 7 mars 1989 avait déjà marqué une certaine hostilité. La troisième chambre civile était elle-même à l'initiative de l'ajout d'une condition par l'arrêt du 10 février 1994 faisant état de l'insuffisance de la simple connaissance du pacte. La jurisprudence a donc une certaine tendance à mettre côté le pacte de préférence et cet arrêt, en rajoutant une condition supplémentaire pour qualifier le tiers de mauvaise foi, elle restreint de plus en plus la possibilité pour le bénéficiaire de se voir substituer à l'acquéreur. [...]

[...] Le problème qui s'est posée à la Haute Juridiction était donc le suivant : La prise en connaissance lors de la réitération d'une promesse de vente par acte authentique de l'existence d'un pacte de préférence et l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir peut il caractériser la mauvaise foi de l'acquéreur ? La Cour de Cassation répond par la négative et censure la décision prise par la cour d'appel, en énonçant que « la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente et non à celle de sa réitération par acte authentique ». [...]

[...] L'ajout d'une condition d'ordre temporel ne marque pas seulement une protection pour l'acquéreur. Elle est également révélatrice du caractère supérieur conféré par la Haute Juridiction de la formation de la vente sur le pacte de préférence, relégué au second plan. La supériorité de la formation de la vente sur le pacte de préférence Ce qui est intéressant, c'est que la Cour de Cassation n'hésite pas, pour écarter la légalité des prétentions du bénéficiaire du pacte, à se fonder sur le fait qu'il y a eut promesse de vente, valant vente. [...]