Les vices du consentement en matière immobilière

Résumé du document

L'erreur n'est une cause de nullité que si elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet (art 1110 Code Civil).
L'erreur ne sera donc cause de nullité que si elle porte sur une qualité convenue du bien vendu. Cette qualité doit s'apprécier au moment de la formation du contrat. Il faut également que le cocontractant ait connu l'importance essentielle attachée par la victime de l'erreur à la qualité défaillante.
L'erreur sur le prix peut être prise en compte lorsqu'elle résulte de l'indication d'un prix erroné (Cass 3ième Civ. 23/01/1970).

Extraits

[...] ( La rescision s ‘apparente à une nullité relative. Le contrat est anéanti rétroactivement. Chaque partie doit restituer ce qu'elle a reçu de l'autre. En outre l'acquéreur peut être contraint de restituer les fruits (art 1682 al 2 Code Civil), c'est-à-dire par exemple verser une indemnité d'occupation au vendeur correspondant au temps pendant lequel il a occupé le bien. ( Le supplément de prix : l'article 1681 du Code Civil indique que l'acheteur peut conserver l'immeuble en payant le supplément du juste prix, sous déduction du 1/10 du prix total ainsi que l'intérêt du supplément du jour de la demande en rescision La rescision du prix se déroule en trois opérations successives : - le calcul du capital complémentaire - la déduction du 1/10 - le calcul des intérêts. [...]

[...] Toutefois en matière immobilière, le dol peut émaner du mandataire du cocontractant. En effet, l'application du principe de la représentation rend le mandant responsable des actes conclu par le mandataire dans les limites de ses pouvoirs. ( Les manœuvres dolosives Tout agissement malhonnête tendant à surprendre une personne, en vue de lui faire souscrire un engagement qu'elle n'aurait pas souscrit si on n'avait pas usé de la sorte envers elle peuvent être qualifiés de manœuvres dolosives . ( La réticence dolosive Le dol peut également résulter d'une simple réticence. [...]

[...] Les vices du consentement en matière immobilière 1. L'erreur L'erreur n'est une cause de nullité que si elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet (art 1110 Code Civil). ( Erreur sur les qualités substantielles L'erreur ne sera donc cause de nullité que si elle porte sur une qualité convenue du bien vendu. Cette qualité doit s'apprécier au moment de la formation du contrat. Il faut également que le cocontractant ait connu l'importance essentielle attachée par la victime de l'erreur à la qualité défaillante. [...]

[...] Les juges ne sont pas tenus par le rapport des experts qui ne constituent qu'un avis (Cass. 3ième Civ. 11/01/1977 et du 17/06/1957). Les juges peuvent déterminer la valeur vénale de l'immeuble en s'appuyant sur des critères tels que : - le coût de la construction et la valeur du terrain au moment de la vente - l'existence d'un bail - le prix au mètre carré du terrain ou de la surface habitable Les effets de l'action en rescision pour lésion Lorsque la lésion est admise l'acquéreur a alors le choix entre la rescision de la vente et le versement au vendeur d'un supplément de prix. [...]

[...] A l'inverse, les juges n'ont pas considérés les situations suivantes constitutives de manœuvres dolosives : Le silence du vendeur d'ue chaumière sur l'état de dégradation de la maison alors que la maison était ancienne et les dégâts apparents (CA Rouen 21/2/1996). - Le silence gardé par le vendeur d'un immeuble sur l'absence d'assurance dommage ouvrage s'il n'est pas établi que cet élément ait été déterminant pour l'acquéreur. Le dol suppose l'intention délibérée de tromper. C'est un délit civil intentionnel. Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. [...]