La vente immobilière en droit des obligations suisse

Thèmes abordés

vente immobilière, droit des obligations suisse, art. 216 ss CO, Code des obligations, contenance, prescription, transfert des risques, règles de la CVIM sont susceptibles de s'appliquer

Résumé du document

Elle est régie par les art. 216ss CO. La vente immobilière, c'est une vente (art. 184ss CO) sauf que la chose est un immeuble. L'immeuble est défini d'une façon un peu complexe dans le Code civil, ce ne sont pas que les biens-fonds, ils sont définis à l'art. 655 CC, ce sont les biens-fonds, mais également les parts de copropriété par étage (régis par les art. 216ss CO), même chose pour les parts de copropriété. L'immeuble, c'est également un droit distinct et permanent. Le plus important des droits distinct et permanent, ce sont les droits de superficie (dissociation entre la propriété du sol et la propriété des bâtiments). Le propriétaire des bâtiments, qui est un superficiaire peut transférer cette propriété des bâtiments et c'est une vente immobilière. Il y a enfin les concessions minières. Dans une mine il y a le bien-fonds, mais également le droit d'exploiter la mine.

Extraits

[...] C'est le droit d'acheter, mais pas l'obligation d'acheter, ce n'est pas un contrat de vente. L'acheteur peut exercer ce droit ou ne pas l'exercer, c'est une option qu'il peut exercer. Il faut que ce droit là revête la forme authentique. Ensuite il y a le pacte de préemption. C'est un droit de préférence. Ce n'est qu'une expectative qui peut être exercée par son bénéficiaire uniquement si le propriétaire décide de vendre. Si le propriétaire ne décide pas de vendre, alors le droit de préemption ne peut pas exercer. [...]

[...] C'est un délai de prescription bref en matière des actions édiliciennes. Ici il y a une règle spécifique qui se trouve à l'art al CO pour la prescription qui dit que la prescription est de 5 ans dès le transfert de la propriété. A partir du jour où l'acquéreur a été inscrit au Registre Foncier, il bénéficie d'une garantie légale. C'est pour la durée, mais pour le reste, l'art CO reste applicable. Le principe selon lequel en cas de dol, la prescription est une prescription décennale, art al CO, ces principes là sont également applicables. [...]

[...] La CVIM est inapplicable. Et donc se pose la question du droit applicable si les parties viennent d'états différents et cette question est réglée par l'art LDIP, c'est le droit du lieu de l'immeuble qui s'applique sauf si d'autres règles sont prévues. La vente immobilière se caractérise par toute une série de législations annexes qui protègent des intérêts divers. Par exemple l'intérêt du conjoint, des créanciers hypothécaires, des locataires, l'intérêt du fisc, l'intérêt du superficiaire s'il y a un droit de superficie, etc. [...]

[...] La vente immobilière en droit des obligations suisse Elle est régie par les art. 216ss CO. La vente immobilière, c'est une vente (art. 184ss CO) sauf que la chose est un immeuble. L'immeuble est défini d'une façon un peu complexe dans le Code civil, ce ne sont pas que les biens-fonds, ils sont définis à l'art CC, ce sont les biens-fonds, mais également les parts de copropriété par étage (régis par les art. 216ss même chose pour les parts de copropriété. [...]

[...] C'est le droit pour le vendeur de racheter le terrain. Là quelque soit le type ou les modalités de ce pacte, il doit être en forme authentique. L'intérêt de ces pactes, c'est notamment qu'ils peuvent être annotés au Registre Foncier. C'est intéressant car il y a une certaine garantie d'exécution, lorsque c'est annoté au Registre Foncier, cela devient opposable à des tiers. Les règles sur la vente immobilière prévoient quelques spécificités en matière de défaut. Mais seulement quelques spécificités par rapport à l'art. [...]