La protection sociale du locataire (Suisse)

Thèmes abordés

Droit, protection sociale du locataire, Suisse, Code des obligations, bail à loyer, loyers abusifs, loyers indexés, loyers échelonnés

Résumé du document

Une des premières questions qui se pose, c'est la question des loyers, avec la problématique des loyers abusifs. Le locataire peut contester le loyer dans trois hypothèses : La première hypothèse, c'est la contestation du loyer initial. C'est prévu art. 270 CO. Le locataire signe le bail, et dans les 30 jours il conteste le loyer prévu par le contrat de bail. La philosophie de cette règle, c'est que parfois le locataire accepte un bail car il en a besoin, mais ensuite conteste le loyer.

Extraits

[...] La possibilité existe à condition que cet indice soit l'indice suisse des prix à la consommation. On ne peut pas indexer sur un autre critère. Ce type d'accord est possible que si le loyer prévoit une durée de 5 ans minimum. Si ces critères sont remplis, art b CO, et bien cela conduit à une modification des possibilités de contestation par le locataire, car il ne peut plus contester l'augmentation du loyer qui résulte de cette indexation, art c CO. [...]

[...] Sinon plus de contestation possible en cours de bail. Protection contre les congés L'autre aspect de protection sociale des locataires, c'est la protection contre les congés, contre la résiliation du bail. La terminologie consacrée c'est la protection contre les congés. Par congé on entend résiliation du bail sans effet rétroactif. D'abord on a la protection contre les congés abusifs. La plupart des baux sont à durée indéterminée. Maintenant, le principe qui est prévu à l'art CO, même si le bailleur résilie de manière tout à faire ordinaire, il doit quant même motiver le congé, art CO. [...]

[...] C'est prévu à l'art in fine CO. Ensuite il faut multiplier par le taux hypothécaire de référence. On le trouve à l'art a OBRF. A cela, le propriétaire peut encore ajouter et cela reste un rendement qui est admissible. Si cela dépasse, les loyers qui dépassent peuvent être réduis. A côté de cela il y a des facteurs d'ajustement. Il y a une liste à l'art. ? Il y a un document sur Chamilo, document les calculs des loyers abusif. C'est un exemple de calcul. [...]

[...] Mais il ne peut pas si le bail n'est plus en vigueur. C'est logique. Si on en reste là, il peut y avoir des risques d'abus. Et alors finalement le risque d'abus, c'est de dire que le bailleur passe toujours un contrat de bail avec quelqu'un de proche, mais là cela ne va pas. L'art b al CO prévoit que la sous-location est utilisée seulement pour contourner ces règles du bail, alors le bailleur est prorogé, Art b al CO. [...]

[...] Il faut considérer le loyer comme étant un loyer abusif. Il y a des critères assez précis. Il faut que l'immeuble ait un rendement qui soit excessif. Le revenu que se fait le propriétaire de l'immeuble est excessif. Pour savoir cela, il faut regarder quel est le rendement admissible, jusqu'où le propriétaire d'un immeuble peut rentabiliser son immeuble. Le principe de base posé dans ces deux arrêts, c'est que le rendement admissible, c'est égal aux fonds propres investis, donc l'argent que le propriétaire a mis lui-même dans l'immeuble multiplié par le taux hypothécaire de référence, auquel on peut encore ajouter du total. [...]