La promesse unilatérale de vente - publié le 24/11/2009

Résumé du document

La promesse unilatérale de vente est celle qui lie seulement le vendeur, tandis que l'éventuel acheteur bénéficie d'une option. L'opération est très fréquente à l'égard des immeubles et des fonds de commerce. Elle semble à première vue entièrement favorable à l'acquéreur, libre de réfléchir. Toutefois, des indemnités d'immobilisation sont de plus en plus présentes. Si elle est trop importante ; on admet que la promesse devienne synallagmatique.

La promesse doit déterminer la chose et le prix, selon les exigences de la vente : une fois l'option levée, la vente doit être parfaite. Pour cela, le promettant doit avoir la capacité et le pouvoir.

Extraits

[...] La promesse unilatérale de vente I. Formation Qualification. La promesse unilatérale de vente est celle qui lie seulement le vendeur, tandis que l'éventuel acheteur bénéficie d'une option. L'opération est très fréquente à l'égard des immeubles et des fonds de commerce. Elle semble à première vue entièrement favorable à l'acquéreur, libre de réfléchir. Toutefois, des indemnités d'immobilisation sont de plus en plus présentes. Si elle est trop importante; on admet que la promesse devienne synallagmatique. Condition de validité. * Fonds. La promesse doit déterminer la chose et le prix, selon les exigences de la vente: une fois l'option levée, la vente doit être parfaite. [...]

[...] * l'exemple du pacte de préférence: 26 mai 2006: la Cour de cassation a admis pour la première fois la substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence dans les droits d'un tiers acquéreur si le tiers avait connaissance du pacte et connaissance également du fait que le bénéficiaire voulait lever l'option. Un arrêt du 14 février 2007 de la Cour de cassation admet pour la 1ère cette possibilité (en 2006, admise mais pas en l'espèce). III. Dénouement de la promesse Abandon de l'option et indemnité. * Le 1er parti que peut prendre le bénéficiaire est de renoncer à la vente: il ne lève pas l'option: peut résulter d'une manifestation de volonté ou d'un silence. Aucune responsabilité ne peut alors être engagée. Attention au prix dit d'exclusivité: indemnité d'immobilisation. [...]

[...] Les parties peuvent instaurer un formalisme valable. Effet de la levée d'option. En levant l'option, le bénéficiaire de la promesse vient joindre son consentement à celui du promettant. Cette levée marque le moment de formation de la vente. C'est à ce moment que s'effectue le transfert de propriété. Pour autant, bien souvent, le processus de formation de la vente n'est pas encore achevé: il reste à faire des actes notariés mais celui qui refuserait d'accomplir ses nullités pourra s'y voir contraint par exécution forcée. [...]

[...] Les parties peuvent encadrer conventionnellement cette cession. Durée de la promesse. Souvent les parties fixent la durée de l'option. Parfois même, l'option est reportée à une date certaine: terme suspensif: exemple de la promesse post-mortem. Le plus souvent, terme extinctif: la promesse ne peut être levée que jusqu'à une date précise. Si aucun terme prévu, alors un délai raisonnable doit être respecté. Certains événements font faire disparaitre la promesse: fin d'un bail lorsque porte sur un bail, perte de la chose. Rétractation de la promesse. [...]

[...] Situation née de la promesse Situation d'attente. Pendant la durée de vie de la promesse on se trouve essentiellement dans une situation d'attente: le promettant à l'obligation d'attendre, le bénéficiaire le droit de lever l'option. * Obligations du promettant. Durant cette période d'attente, le promettant est soumis à une obligation de ne pas faire. À titre principal, il ne peut pas disposer de son bien à l'égard des tiers: s'il venait à le faire, il engagerait sa responsabilité contractuelle. Aussi, il ne pourra consentir de baux sur le bien. [...]