Les principales différences entre le droit commun du bail et le bail d'habitation

Résumé du document

Les domaines non pris en compte par le droit spécial sont de plus en plus rares. En effet, de nos jours, on assiste à une réelle spécialisation du droit des contrats spéciaux de telle sorte qu'on parle parfois de droit très spécial des contrats spéciaux. Les régimes spéciaux se caractérisent tous par leur régime impératif auquel il n'est pas possible de déroger sauf en faveur du preneur. Tous ces régimes spéciaux visent à la protection du preneur en lui procurant une certaine stabilité et en réglementant la révision des loyers.

On peut alors se demander quelles sont les principales différences entre le droit commun du bail et le bail d'habitation.

Extraits

[...] Si l'événement ne se réalise pas, il ne pourra pas reprendre le logement, le contrat est alors conclu pour une période de 3 ans La reconduction du bail (prolongation du bail) Au terme des 3 ans ou 6 ans, le locataire se voit reconnaître une sorte de droit au renouvellement qui est une tacite reconduction du contrat à moins qu'il décide d'y mettre fin. En cas de tacite reconduction et à la différence du droit commun, le bail va être reconduit pour la même durée. En droit commun, quand le bail à durée déterminée est tacitement reconduit, il devient un contrat à durée indéterminée alors que le bail d'habitation reste un bail à durée déterminée. [...]

[...] La jurisprudence est allée dans ce sens dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile le 20 septembre Les obligations de garantie du bailleur Lorsque le locataire auteur des troubles de nuisance n'est pas lié contractuellement au bailleur de la victime, le droit commun du bail prévoit que le locataire victime devra agir directement contre le locataire auteur des troubles en exerçant une action en responsabilité civile de droit commun, il ne dispose donc pas d'action spécifique contre le bailleur qui serait fondée sur l'article 1725. En revanche, en matière de bail d'habitation, la loi du 5 mars 2007 a entraîné une importante évolution. Cette loi insère un article 6-1 dans la loi de 1989. [...]

[...] Les principales différences entre le droit commun du bail et le bail d'habitation En principe tout ce qui n'est pas régi par un régime spécial reste soumis au droit commun du bail. Ainsi, les statuts spéciaux ne sont pas totalement soustraits aux règles du droit commun. En effet, ces régimes spéciaux ne régissent pas tout. Le droit commun a vocation à s'appliquer à chaque fois que le droit spécial ne prévoit rien. Par exemple, en matière de preuve du contrat de bail, on applique les règles du droit commun. [...]

[...] En cas d'inertie du bailleur, le locataire pourra engager une action contre ce bailleur. II. Un droit favorable du point de vue de la durée du bail Il y a des différences importantes concernant la durée du bail ainsi que sa fin prématurée A Une différence tenant à la durée du bail 1. L'instauration d'une durée minimale Le droit commun du bail érige la durée du bail en un élément essentiel au contrat. La durée est librement déterminée par les parties dès la conclusion du contrat. [...]

[...] Lorsque l'immeuble ne fait pas partie du champ d'application du droit spécial des baux d'habitation, les parties peuvent volontairement et conventionnellement décider de l'appliquer. B. Le droit du bail d'habitation renforçant les obligations du bailleur Les obligations des parties s'inspirent du droit commun. La loi de 1989 ne fait que les adapter et leur conférer un caractère impératif d'ordre public. La grande différence avec le droit commun, c'est qu'il est impossible d'y déroger sauf si la loi en dispose autrement. [...]