Nature juridique et efficacité du pacte de préférence

Résumé du document

Le pacte de préférence est un avant-contrat qui peut avoir pour objet toute espèce de contrat ; il est surtout pratiqué lorsqu'il est relatif à une vente, essentiellement une vente d'immeuble ou une cession de fonds de commerce ou des œuvres de l'esprit, ou des titres de société.
Il est une convention conclue entre le propriétaire d'un bien et un bénéficiaire, par laquelle le premier s'engage, au cas où il vendrait sa chose, à donner la préférence au bénéficiaire du pacte s'il paye le même prix que celui qu'offrent d'autres personnes intéressées. Parfois personne d'autre ne se présentera, de sorte que la négociation du prix se fera sans autres paramètres que la volonté des parties, sauf à ce que la somme ait d'ores et déjà été déterminée dans le pacte lui-même.
Le droit du bénéficiaire est un simple droit de créance contre le promettant et non un droit réel sur le bien ; il s'agit plutôt d'un droit potestatif.

Extraits

[...] II Efficacité Promettant-bénéficiaire Comme tout contrat, le pacte de préférence a un effet obligatoire. De sorte que le promettant devra proposer par priorité sa chose au bénéficiaire. Si celui-ci ne se déclare pas intéressé, il reprend alors sa liberté et peut proposer son bien à un tiers, sans que le premier puisse s'en plaindre, en manifestant un repentir tardif. En revanche, s'il fait des conditions plus favorables au tiers, le bénéficiaire pourrait lui en faire grief et engager sa responsabilité, voire réclamer les mêmes conditions. [...]

[...] Le promettant d'un pacte de préférence ne s'est pas engagé à vendre et le prix n'est pas déterminé, pas plus que le délai. Afin d'essayer néanmoins de le faire entrer dans le moule de la promesse unilatérale, on a prétendu qu'il constituait une promesse de vente conditionnelle pour le cas où le propriétaire s'engage à vendre pour le prix fixé par un tiers L'analyse est contestable, car on ne peut pas ériger en condition les éléments essentiels d'un contrat, comme le sont la volonté du vendeur et la détermination du prix. [...]

[...] Quelquefois, il accompagne une vente. Par exemple, il est convenu que si l'acheteur vient à revendre, le vendeur aura un droit de préemption, ce qui n'est pas, contrairement aux apparences, une vente à réméré : malgré le pacte, l'acheteur reste libre de vendre ou de ne pas vendre, tandis que dans la vente à réméré il est obligé de revendre la chose si le vendeur initial la réclame dans le délai convenu. I Nature juridique La nature juridique de cette convention a été discutée : on l'a rapprochée d'institutions déjà connues. [...]

[...] Certes, comme la promesse de vente, le pacte de préférence est une convention créant un droit personnel dont l'opposabilité aux tiers relève de l'art 1165[1]. Mais dès lors que le tiers se rend complice de la violation du contrat, il n'y a plus d'effet relatif qui tienne. La cour de cassation réticente à admettre l'annulation-substitution se fonde également sur l'impossibilité d'exécuter en nature les obligations de faire, qui ne se résolvent qu'en dommages-intérêts. Elle n'a pas non plus admis l'application de l'art 1143[2] sur la suppression de ce qui a été fait en violation du contrat. [...]

[...] Le droit du bénéficiaire est un simple droit de créance contre le promettant et non un droit réel sur le bien ; il s'agit plutôt d'un droit potestatif. Le bénéficiaire n'acquerra la propriété du bien que si 2 conditions sont réunies : - que le propriétaire décide de la vendre à un tiers ; - que le bénéficiaire décide de se substituer au tiers qui veut acheter. Ce pacte est souvent associé à un autre contrat. Il est parfois stipulé dans le bail, au profit du locataire. [...]