Les effets de la promesse unilatérale de vente

Thèmes abordés

Promesse unilatérale de vente, PUV, promettant, bénéficiaire, convention

Résumé du document

Article 1582 : la vente c'est une convention par laquelle l'un s'oblige à libérer une chose et l'autre à la payer (al 1).
La promesse de vente c'est une convention par laquelle un promettant s'engage envers un bénéficiaire qui l'accepte, à vendre un bien à des conditions déterminées si celui-ci le lui demande dans un certain délai. Cette promesse unilatérale de vente produit des effets au moment de la levée de l'option et après la levée d'option.

Extraits

[...] Cette PUV produit des effets au moment de la levée de l'option et âpres la levée d'option. Lors de la levée de l'option, il faut distinguer 3 situations : - La situation du promettant : la PU en tant que convention a pour objet d'offrir plus de sécurité pour le contractant qu'une offre qui est une manifestion unilatérale de volonté. - Le promettant lui s'engage contracter, et donc priori on ne peut pas revenir sur son engagement et donc le bénéficiaire peut contraindre respecter son engagement. [...]

[...] Si le bénéficiaire ne lève pas l'option le promettant peut se rétracter, mais la doctrine a bcp critiqué cette vision de la cour d'où l'arret 11 mai 2011 dans lequel la cour change son motif, elle justifie sa solution au double visa des arts 1101 et 1134 du code, elle énonce que la levée de l'option par le bénéficiaire postérieurement la rétractation du promettant exclu toute rencontre des volontés des promettant La solution doit être regardé au regard du visa, l'art 1101 c'est l'art fondateur, c'est le stade de formation du contrat et 1134 se situe au stade l'exécution du contrat. Du coup la force obligatoire de l'avant contrat de vente entre en conflit avec la conclusion du contrat de vente. Or ce que fait prévaloir de manière très simple c'est qu'on ne peut pas forcer la conclusion du contrat. Critique de la doctrine : cause de ses effets, elle supprime l'efficacité de la promesse de vente. [...]

[...] Mais en pratique cela dépend de l'existence d'une clause ou non. S'il n'y a pas de clause, le bénéficiaire peut en principe céder sauf volonté contraire du promettant et on ne peut pas créer sa position dans certaines promesses telles que les promesses soumises la Loi Sapin, sont frappées de nullité toute les cessions de promesse de vente portant sur un immeuble qui sera faite par un professionnel de l'immobilier. S'agissant des effets après la levée de l'option, la situation dépend de l'absence de conflit. [...]

[...] Dans la promesse de contrat on se trouve dans l'application implicite de cette théorie, on s'attache bcp plus l'économie qu'au respect de la parole donnée. Des améliorations possibles : la 1 ere c'est d'insérer une clause pénale dans laquelle je peux inclure un prix forfaitaire en cas de non-respect. La 2nde, plutôt que de prévoir une clause pénale, ne pourrait-on pas prévoir une clause de substitution ? La C.cass 2008 ne donne pas exactement l'affirmation, mais elle laisse entendre que ce serait possible si la clause était rédigée de manière non équivoque. [...]

[...] D'un mécanisme qui a pour effet de sécuriser on passe un mécanisme qui ne sécurise rien. En outre on voit mal comment on peut rétracter un consentement car on l'a donné en faisant la PUV. Or la cour n'a jamais dit qu'on pouvait rétracter librement sa promesse, il faut se rétracter avant la levée de l'option, et en plus cela engage la responsabilité du promettant. Le Pb principal posé est celui du montant des D&I en cas de rétraction. Le promettant sera condamné verser le montant du préjudice réellement subit, mais dans la plupart des temps ce préjudice est minime. [...]