Le contrat préliminaire

Résumé du document

On se situe dans le cadre de la vente d'immeuble à construire, et notamment dans le secteur protégé.
La vente peut être précédée d'un contrat préliminaire, souvent aussi dénommé contrat de réservation, par lequel un éventuel vendeur s'engage à réserver à un éventuel acheteur un immeuble. La loi soustrait cet avant-contrat au droit commun, en prévoyant en son art L. 261-15 al 4 du CCH, qu' « est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente ».
La loi a entendu concilier les intérêts des deux parties. D'un côté, ceux du réservataire, en réglementant minutieusement l'étendue et le régime des sommes qu'il doit payer, et en lui donnant la faculté de se dégager du contrat. D'un autre côté, ceux du réservant, qui a la possibilité de conclure le contrat afin de tester le marché, avant même d'avoir décidé de lancer l'opération immobilière : la teneur de ses engagements paraît alors inconsistante.
La loi a soumis la formation du contrat préliminaire à certaines conditions particulières, et organisé les obligations qu'il fait naître.

Extraits

[...] I Les conditions de formation La loi et le décret de 1967 prévoient pour le contrat préliminaire 2 conditions de formations. Le décret d'application impose au contrat préliminaire une condition de forme : il doit être rédigé par écrit qui peut être sous signature privée ou authentique. Quant aux conditions de fond, elles assouplissent les règles de la vente et, par conséquent, celles de la promesse de vente ordinaire : il n'est pas nécessaire que soient fixés avec précision la chose et le prix. [...]

[...] Son but est de protéger le réservataire. Aussi, la convention peut-elle soit diminuer les obligations du réservataire, soit surtout augmenter celles du réservant. Ce que la convention ne peut faire est d'augmenter les obligations du réservataire ou diminuer celles du réservant. Les obligations du réservataire sont limitées par la loi Les dépôts de garantie ne peuvent dépasser ou du prix prévisionnel, selon que la durée de la réservation est inférieure à 1 ou 2 ans. Si le délai est plus long, il est interdit de lui demander une somme quelconque. [...]

[...] Il peut prendre des engagements plus étendus, par exemple celui d'achever l'immeuble dans un délai déterminé ou s'engager sur un prix ferme, ou même conclure une véritable promesse unilatérale de vente. Le particularisme de ce statut et ses lacunes ont amené à s'interroger sur la nature juridique du contrat préliminaire. III Nature juridique La nature juridique du contrat préliminaire est controversée. Certains auteurs estiment que ce contrat a une nature toujours identique, ce que l'on appelle la conception moniste. D'autres estiment que le système légal recouvre en réalité 2 types très différents de contrat, ce que l'on appelle la conception dualiste. [...]

[...] La loi soustrait cet avant- contrat au droit commun, en prévoyant en son art L. 261-15 al 4 du CCH, qu' est nulle tout autre promesse d'achat ou de vente La loi a entendu concilier les intérêts des deux parties. D'un côté, ceux du réservataire, en réglementant minutieusement l'étendue et le régime des sommes qu'il doit payer, et en lui donnant la faculté de se dégage du contrat. D'un autre côté, ceux du réservant, qui a la possibilité de conclure le contrat afin de tester le marché, avant même d'avoir décidé de lancer l'opération immobilière : la teneur de ses engagements paraît alors inconsistante. [...]

[...] Selon la conception dualiste, on voit dans le contrat préliminaire un mécanisme qui peut recouvrir deux situations différentes selon le moment auquel il est conclu. Lorsque le contrat est conclu avant la mise au point du projet de construction, il serait un simple test commercial où le réservant n'a aucunement l'obligation de réaliser son projet. Au contraire, lorsque le contrat préliminaire est conclu après la mise au point définitive du programme, il constituerait une vraie promesse unilatérale de vente avec dédit, où le réservataire peut ultérieurement lever l'option qui lui est donnée et où le réservant engage sa responsabilité s'il viole le contrat en refusant de vendre. [...]