Le contrat de bail en droit suisse

Thèmes abordés

contrat de bail, droit suisse, art. 253ss CO, protection sociale du locataire, situation de la faillite du locataire, Code des obligations

Résumé du document

Un contrat de bail, c'est régi par les art. 253ss CO. C'est un contrat qui porte sur une cession d'usage. On transfert l'usage d'une chose. On peut ne céder que l'usage, il s'agit alors d'un bail à loyer. On peut céder l'usage plus la jouissance donc le droit d'exploitation, et cela c'est ce que l'on appelle un bail à ferme. Lorsque l'on loue un appartement, c'est un bail à loyer, art. 253 ss CO. Lorsque l'on loue une ferme c'est régi par les art. 257 ss CO.

Extraits

[...] On a beaucoup de litige en pratique. Ces deux chapitres s'appliquent aussi à certains baux à ferme. On a les articles 253 b et 300 CO qui rendent applicables ces règles aux baux à fermes. Mais là il faut faire attention, il y a des baux à ferme agricoles et des baux à ferme non agricoles. Pour les baux à ferme agricole, il y a la loi sur les baux à ferme agricole. On va se concentrer sur le bail à loyer car c'est le cas le plus classique. [...]

[...] Ce sont les articles 261 ss CO. On peut alors annoter le droit personnel au Registre Foncier et comme cela il est opposable à tous tiers, le contrat pouvant ainsi continuer. Si on a un bail qui est un bail d'habitation où un local commercial, alors le bail est transféré à l'acquéreur. Il acquiert l'immeuble avec le bail, c'est un cas de transfert automatique du bail. Lorsque l'acquéreur a un besoin urgent, qu'il arrive à montrer qu'il a un besoin urgent de récupérer l'immeuble, alors dans ce cas là, l'acquéreur peut résilier le bail en respectant les délais de résiliations légaux, et non pas les délais contractuels. [...]

[...] Le transfert du bail, il ferait en sorte d'être remplacé par un autre locataire. On peut le faire seulement pour les baux commerciaux. Si on procède à une remise de commerce, il faut également transférer le bail et de pouvoir sortir. L'art indique les motifs qui permettent au bailleur de transférer le bail. Le bailleur reste partie au contrat. Si le transfert de bail n'est pas autorisé, une solidarité se créent entre le transférant et le mandant. C'est un système relativement complet de protection du bailleur. [...]

[...] La différence entre le transfert de bail et la présentation d'un locataire de remplacement. Le remplacement, cela libère le locataire qui s'en va, mais cela ne lie pas le bailleur, il peut refuser ce bail. Ensuite il faut regarder du point de vue du locataire Premier événement, ce sont les cas d'inexécution du contrat, le bailleur ne met pas à disposition la chose au locataire. Maintenant il peut arriver que la chose soit délivrée mais avec un défaut, elle n'a pas les qualités que le bailleur attendait. [...]

[...] La faillite ne met pas fin automatiquement au contrat de bail. Elle met fin que si le bailleur ne reçoit pas les suretés que le bailleur demande. La masse en faillite veut garder les locaux commerciaux pendant un certain temps. Autre hypothèse à laquelle le bailleur peut être confronté, c'est les cas de sous-location. En principe la sous-location est possible mais elle doit être autorisée par le bailleur. Il doit avoir un motif de refus au sens de l'art CO. [...]