Commentaire comparé de trois arrêts sur le pacte de préférence

Résumé du document

Commentaire comparé de trois arrêts sur le pacte de préférence. Commentaire comparés des arrêts : Cass. Ch. Mixte, 26 mai 2006; Cass. 3ème Civ., 31 janvier 2007, Cass. 3ème Civ., 14 février 2007





Le pacte de préférence est un contrat dont l'irrespect engage la responsabilité civile contractuelle du débiteur. C'est ainsi que, la Cour de cassation après avoir longtemps refusé au bénéficiaire la faculté de se substituer au tiers contractant au titre de l'exécution forcée, a finalement opéré un revirement jurisprudentielle par un arrêt important rendu en chambre mixte qui reconnaît au bénéficiaire du pacte de préférence la faculté d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la double condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par la suite, confirmé cette solution par deux arrêts du 31 janvier et du 14 février 2007.

Extraits

[...] Ainsi une fois la vente conclue avec le tiers annulée, le bien réintègre le patrimoine du débiteur. S'il décide de nouveau de le vendre, il est obligé en exécution du pacte de préférence de le proposer en priorité au bénéficiaire. Donc, de ce point de vu, en ordonnant la nullité du contrat, le juge pourra donc permettre l'exécution volontaire du pacte et non pas forcée comme le sous-entend la Cour de cassation. La seule nullité du contrat présenterait pour le bénéficiaire un intérêt, dès lors que l'on considèrerait que le pacte de préférence ferait naître une obligation de faire à la charge du débiteur qui serait uniquement le fait de proposer le contrat en priorité au bénéficiaire. [...]

[...] Dans le troisième cas d'espèce, Cass. 3ème Civ février 2007, M. X a fait apport à la SELARL de son fonds de commerce de pharmacie et du bail commercial contenant au profit de l'apporteur un pacte de préférence immobilier consenti par Mme Irma bailleresse, qui a agréé l'apport. Mme Romaine venant aux droits de cette dernière, décédée, a vendu à la SCI SERP l'immeuble donné à bail. Dans le premier cas d'espèce, Mme X a assigné la SCI Emeraude, en 1992 en violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle détenait ses droits en tant qu'attributaire. [...]

[...] Après avoir abordé l'évolution de l'acceptation du principe de substitution par la Cour de cassation, il convient désormais de . II. L'application nouvelle du principe de substitution soulève des interrogations Pour la Cour de cassation, la nullité et la substitution sont liées, mais certains auteurs de la doctriner voient dans le principe de la substitution des aspects négatifs. A'. La nullité et la substitution liées d'après la Cour de cassation Depuis l'arrêt de la Chambre mixte du 26 mai 2006, il est admis que la substitution d'acquéreur est subordonnée à son annulation. [...]

[...] Elle demande sa substitution dans les droits de l'acquéreur et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts. Dans le second cas d'espèce, la société Aux Jardins de France a assigné les consorts X et la société Capesterre en nullité de la vente pour violation du pacte de préférence stipulé dans le contrat de bail et a demandé le transfert de propriété à son profit. Dans le troisième cas d'espèce, la SELARL a assigné Mme A en qualité de tutrice de Mme Romaine Y. [...]

[...] Dans le premier cas d'espèce, Cass. Ch. Mixte mai 2006, un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A. un bien immobilier. Une parcelle de ce bien a été transmise, par donation-partage du 7 août 1985 rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini, qui l'a vendue à la SCI Emeraude le 3 décembre 1985. Dans le second cas d'espèce, Cass. [...]