Civ 3ème 17 oct 2007

Résumé du document

Commentaire d'arrêt de Droit des Contrats: Civ 3ème 17 oct 2007 (5 pages)





En l'espèce le propriétaire d'immeuble d'habitation a délivré à son locataire, Mme A, un congé avec offre de vente. Considérant que le bailleur n'a pas respecté la procédure de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 Mme A assigne le propriétaire en nullité du congé. Le même jour elle lui fait savoir qu'elle exercera son droit de préemption sous la condition suspensive d'obtenir un prêt ainsi que la condition résolutoire de la nullité du congé pour vendre. Par ailleurs Mme A forme une demande subsidiaire tendant à la régularisation à son profit de la vente des biens donnés à bail .

La cour d'appel de Paris dans un arrêt du 12 janvier 2006 la déboute de sa demande en nullité. La requérante forme alors un pourvoi en cassation, lequel sera rejeté en partie dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 17 octobre 2007.



A l'appui du pourvoi la requérante fait valoir que lorsque le congé a pour finalité la vente de l'immeuble il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Elle ajoute que, étant en possession du règlement de copropriété avant la délivrance du congé, le vendeur devra annexer ces Documents au congé.



Dans un second moyen la requérante reproche à la CA d'avoir considéré que l'acceptation assortie d'une condition résolutoire ne valait pas acceptation au sens de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.



Ainsi deux problèmes de droit étaient soumis à la cour. D'une part la cour devait se prononcer sur la validité du congé pour vendre en l'absence de la communication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble et d'autre part de savoir si l'acceptation assortie d'une condition résolutoire valait acceptation de l'offre de vente.



La cour de cassation rejette le premier pourvoi et valide la position de la CA en admettant la validité du congé pour vendre aux motifs que le congé était dépourvu d'ambiguïté et que sa forme était conforme à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche la cour de cassation censure la décision de la CA rejetant la demande en régularisation formée par une locataire qui avait accepté l'offre de vente en considérant que la stipulation d'une condition résolutoire tenant à l'appréciation judiciaire de la validité du congé est indifférente à l'efficacité de l'acceptation de l'offre de vente.



Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence antérieure en ce qu'elle rappelle la portée et le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. En refusant de prononcer la nullité du congé pour vendre la cour opère une lecture restrictive de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.





I) Refus de prononcer la nullité de l'offre de congé pour vendre

II) La validité de la formation du contrat

Extraits

[...] Cette condition peut aussi s'analyser comme une garantie accessoire contre le propriétaire défaillant. Autrement dit l'acceptation du locataire est d'ores et déjà prononcée et sa remise en cause ne dépend que d'un élément totalement extérieur à sa volonté. Par ailleurs la théorie générale des obligations prévoit que la rapport d'obligation soumis à une condition résolutoire naît immédiatement et produit tout ses effets comme s'il était pur et simple. De ce point de vue on peut donc considérer que de façon implicite que l'acceptation était pure et simple malgré l'absence de formulation explicite. [...]

[...] Toutefois le bailleur doit respecter un certain formalisme imposé par la loi du 6 juillet 1989. En effet l'art. 15-II de cette loi précise que le congé pour vendre doit sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. En l'espèce, le locataire reprochait au bailleur de n'avoir pas joint au congé l'état descriptif de division. Cet arrêt dévoile la stratégie opérée par le locataire tentant d'exciper de l'irrégularité du congé en soulevant des nullités d'ordre formelle pour rester plus longtemps dans les lieux. [...]

[...] Elle ne joue pas seulement qu'entre les parties mais à l'égard de tous. En conséquence le bailleur devrait reformuler une nouvelle offre ce qui peut paraître démesuré et inopportun. Une interprétation stricte de ce texte est donc nécessaire, les juges refusent d'élargir un texte de nature impératif au grés des locataires. D'autant plus qu'un telle interprétation risquerait d'aboutir à des décisions contradictoires et à un accroissement du contentieux. Cette approche stricte s'inscrit dans l'esprit du droit des contrats. En effet les contrats sont dominés par le principe de la liberté contractuelle. [...]

[...] Cette rigidité peut s'expliquer par la gravité des sanctions. En effet en l'espèce si la cour de cassation avait accepté le premier moyen la sanction encourue était la nullité de l'offre du congé. Cela aurait pour effet de retarder l'expiration du bail et la vente de l'immeuble. Dans le second moyen l'interprétation de l'art 15-II de la loi de 1989 opérée par la CA peut faire grief au locataire. Les juge ont considéré, bien que le locataire ait notifié son intention d'obtenir un prêt, que le délai de préavis était de deux mois. [...]

[...] A l'appui du pourvoi la requérante fait valoir que lorsque le congé a pour finalité la vente de l'immeuble il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Elle ajoute que, étant en possession du règlement de copropriété avant la délivrance du congé, le vendeur devra annexer ces documents au congé. Dans un second moyen la requérante reproche à la CA d'avoir considéré que l'acceptation assortie d'une condition résolutoire ne valait pas acceptation au sens de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi deux problèmes de droit étaient soumis à la cour. [...]