Le bail

Résumé du document

Le bail, fiche de 4 pages en droit des contrats spéciaux



Les baux mobiliers : on peut louer des biens meubles même incorporels (ex : le fonds de commerce, ou encore l'action ou la part sociale). Les baux immobiliers : on a un empilement des statuts sociaux tous plus ou moins dérogatoires au droit commun (baux ruraux, baux commerciaux, d'habitation : loi du 6 juillet 1989 non codifiée dans le Code Civil) seulement pour les baux d'habitation. Ces différentes réglementations sont souvent d'ordre public, dérogatoires du Code Civil mais constitue le droit commun du bail.

Extraits

[...] Les éléments du bail. Consentement, capacité, titularité Le consentement Le contrat de bail est un contrat consensuel qui peut être précédé de certains avant contrat comme une promesse de bail ou un pacte de préférence. Art 1715 et 1716 qui permettent au locataire de prouver facilement l'existence de son contrat. Capacité Pour la capacité, droit commun s'applique mais précision : en principe le bail n'est pas un acte de disposition mais d'administration Titularité En principe, le preneur seul est titulaire du bail ou alors ses héritiers en cas de décès. [...]

[...] Définition de la sous location : la sous location est la création d'un lien de droit nouveau entre le preneur initial et le nouveau preneur, qui ne fait pas disparaître le lien initial entre le premier locataire et le bailleur. Principe : la sous location est valide, mais la loi prévoie des interdictions de sous location qui sont d'ordre public : - Prohibition de la sous location pour les baux d'habitation et de commerce, sauf accord du bailleur. - Prohibition pour les baux ruraux. La vente de la chose louée Que se passe t-il si la chose louée est vendue ? [...]

[...] Obligation 2 : user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée dans le bail. La clause d'habitation bourgeoise : clause qui fait interdiction au preneur d'exercer une activité commerciale dans les lieux loués. Cette clause n'est valable que si elle a cette signification. Obligation 3 : conservation et restitution de la chose. Il doit en prendre soin, c'est-à-dire la conserver et la restituer en fin de bail. [...]

[...] Le bailleur doit mettre à disposition la chose louée mais aussi s'assurer que le locataire en est la jouissance paisible, c'est à dire, le bailleur ne peut pas pénétrer dans les locaux loués sans accord du locataire. Il doit aussi fournir une chose ne bonne état. Arrêt de la CEDH de 1996 : le bailleur ne peut pas insérer dans le contrat une clause d'habitation personnelle qui oblige le locataire à occuper seul les lieux loués. Sinon atteinte aux droits fondamentaux. [...]

[...] Est-ce que ce dernier est transmis au nouveau bailleur ? Solution de la Cour de cassation : avant 1999, pas de transmission du contrat de cautionnement. Revirement : Cour de Cassation 1999 : le cautionnement bénéficie au nouveau bailleur. Le loyer > Les éléments de bail : - Le loyer doit être mentionné (caractère onéreux). C'est ce qui permet de distinguer le bail du prêt à usage. Le montant du loyer n'est pas prévu par le Code Civil sous des dispositions particulières juste pour la révision en cas de perte de la chose. [...]