Les modalités de l'obligation dans une promesse synallagmatique de vente

Thèmes abordés

Modalités, obligation, promesse, synallagmatique, vente

Résumé du document

Dans un arrêt en date du 12 janvier 2010, la troisième chambre civile s'interroge sur la renonciation par un acquéreur, d'une condition stipulée dans son propre intérêt exclusif en cas de non-réalisation de l'évènement prévu par les parties dans une promesse synallagmatique de vente.

Une promesse de vente synallagmatique a été signée le 3 septembre 2004 duquel était prévu la vente d'une parcelle constructible sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'un permis de construire.
Pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs de la parcelle devraient justifier du dépôt de la demande sous un délai de deux mois.
Le vendeur refusa de réitérer l'acte chez le notaire en invoquant l'absence de justification des démarches entreprises.

La cour de cassation, saisi du pourvoi formé par les acquéreurs, estime que l'arrêt rendu par la cour d'appel de saint Denis a exactement déduit des termes de la promesse que ces derniers « pouvaient renoncer au bénéfice de la condition suspensive dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse ».

Extraits

[...] Par voie de conséquence, le contractant au profit duquel la condition suspensive ait été introduite dispose d'une option, dont les termes peuvent être posés comme suit : Soit l'option s'avère être positive dans la mesure ou en cas de renonciation à invoquer la défaillance de la condition, car le contrat doit être exécuté tel qu'il a été consenti. Soit négative dans la mesure ou, loin de renoncer au jeu de la condition, celui qui en bénéficie entend se prévaloir de sa défaillance. B. La cour de cassation, gardienne des droits des co-contractants ? [...]

[...] En tout état de cause, la cour de cassation fait un pas en avant par rapport à son arrêt rendu le 31 mars 2005 qui admettait une seule alternative « de se prévaloir de la caducité de la promesse ou d'y renoncer et de poursuivre la vente aux conditions initiales ». Ainsi, la cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir pu considérer que la non-réalisation de cette condition ne rendait pas la promesse caduque. Le débat sur la conception même que l'on se fait du contrat est donc entamé par cette décision. [...]

[...] La conséquence de cette défaillance aurait été la caducité. Mais les conditions étaient stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, celui ci pouvait encore prétendre au bénéfice du contrat en renonçant au jeu de la condition. B. Les effets de la condition Le principe fondamental dans l'accomplissement de la condition réside dans la volonté des parties, ce qui remet en question l'existence même d'un éventuel contrat. Peu importe que la condition soit accomplie ou non, la promesse synallagmatique de vente produits certains effets. [...]

[...] Ainsi, le vendeur s'est engagé à vende le terrain dans la mesure ou l'acquéreur pourra le rendre utilisable. Par voie de conséquence, en cas de refus de l'obtention du permis de construire, l'acquéreur pourra repenser l'utilité d'acheter une parcelle de terrain inconstructible, en cas d'accord, il sera assuré d'exploiter le terrain. Dés lors, le pouvoir exclusif du débiteur sur le créancier est certain, mais aussi son intérêt exclusif à sa réalisation. Il serait alors judicieux de s'interroger si cette condition suspensive comporte une part non négligeable de potestativité. [...]

[...] Sans vouloir se prononcer de manière trop affirmative, la cour de cassation semble vouloir s'engager dans la voie d'un interventionnisme des parties en ne prononçant pas la caducité de la promesse de vente. [...]