Cassation 3ème Civ. 21 novembre 1973

Résumé du document

Commentaire de l'arrêt : Cassation 3ème Civ. 21 novembre 1973



La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que les juges du fond énoncent justement que le preneur a l'obligation de payer le loyer aux termes convenus, sans pouvoir se prévaloir, pour refuser le paiement des loyers échus, de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires. De plus, ils n'avaient pas à se prononcer sur l'extinction de la dette par compensation avec des dommages-intérêts dont l'octroi n'avait pas été demandé.



Selon, la Haute cour, Dame X ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution afin de ne pas satisfaire à son obligation essentielle de payer le loyer. Elle étend ainsi la portée de l'article 1728, 2° du Code civil, lapidaire. On peut considérer que cette solution est opportune car elle évite de faire jouer l'exception d'inexécution qui peut vite devenir un instrument de chantage. Dès lors, d'autres moyens juridiques sont à la portée du preneur afin de sanctionner le bailleur qui n'a pas satisfait à ses obligations. Dans un premier temps nous verrons que la 3ème Chambre civile estime qu'il est impossible pour la locataire d'invoquer l'inexécution de l'obligation du bailleur afin de manquer elle-même à sa propre obligation(I). Cette invocation serait inopportune(II).

Extraits

[...] L'arrêt de rejet rendu le 21 novembre 1973 par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation constitue une excellente illustration du problème de l'application de l'exception d'inexécution au bail. En l'espèce, dame X est locataire des époux Y. Elle retient les loyers jusqu'à remise en état des lieux. La cour d'appel d'Aix-en-Provence le 30 mai 1972 condamne dame X à payer à ses bailleurs les loyers au motif que selon l'article 1728 du Code civil le preneur est tenu de payer le loyer sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparations. Dame X se pourvoit en cassation. [...]

[...] Parmi celles-ci, figure la résiliation du contrat. L'expérience montre qu'il n'est pas rare que le preneur invoque des prétextes pour se refuser à payer le loyer et les tribunaux acceptent de mettre fin au bail en pareil cas(exemple : Req janvier 1893, inexécution partielle de ses obligations par le bailleur, refus de payer le loyer par le locataire, résolution du contrat aux torts de ce dernier). En l'espèce, la Cour de cassation semble avoir été clémente à l'égard de la locataire car elle laisse une chance au bail de se poursuivre malgré la rétention des loyers. [...]

[...] De plus, ils n'avaient pas à se prononcer sur l'extinction de la dette par compensation avec des dommages-intérêts dont l'octroi n'avait pas été demandé. Selon, la Haute cour, Dame X ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution afin de ne pas satisfaire à son obligation essentielle de payer le loyer. Elle étend ainsi la portée de l'article 1728, du Code civil, lapidaire. On peut considérer que cette solution est opportune car elle évite de faire jouer l'exception d'inexécution qui peut vite devenir un instrument de chantage. [...]

[...] C'est la cas ici de Dame Y qui refusait de payer les loyers tant que les travaux de réparations n'étaient pas effectués ; la Cour de cassation a jugé qu'elle avait utilisé l'exception d'inexécution à mauvais escient car elle est dans l'obligation de payer le loyer même si les réparations n'ont pas été exécutées. Par ailleurs, cela est risqué pour le locataire de cesser les paiements de loyer car le bailleur peut toujours refuser d'exécuter les réparations ; en effet, le preneur n'exécute pas alors son obligation essentielle (Civ novembre 1951). [...]

[...] La rétention des loyers serait ainsi une réaction trop brutale ; au vu de la solution commentée, il y aurait une rupture d'équilibre à retenir le prix du bail. Le juge recherche ici si le manquement reproché au bailleur est suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement du loyer ou si le preneur oppose de bonne foi l'exception. Ce qui amène à distinguer selon que le défaut d'entretien invoqué par le preneur porte ou non atteinte à l'obligation essentielle du bailleur : assurer la jouissance paisible du preneur. [...]