Les effets du bail - obligations du preneur et du bailleur

Thèmes abordés

Effets du bail, obligations du bailleur, obligations du preneur, délivrance, loyer

Résumé du document

Article 1728 : deux obligations principales :
- Usage de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
- De payer le prix du bail aux termes convenus, donc obligation de conservation et paiement du prix du bail, payer loyers.

Extraits

[...] Le maintien de la jouissance paisible C'est l'obligation principale du bailleur. Elle est intéressante pour comprendre certains éléments de la logique du droit des obligations. Est-ce que c'est déterminé ? Est-ce que c'est concret ? Non, c'est un objectif, c'est abstrait comme définition de l'obligation. quand le preneur estimera qu'il est troublé dans sa jouissance de la chose, il mettra en demeure le bailleur et concrétisera l'objet de son obligation, mettra en demeure de faire réparer cela ou changer ceci. [...]

[...] Les psedo-garanties On a construit le droit des obligations sur le model de la vente. Mais même dans les contrats spéciaux, la structure connue de la vente a servie à quelque chose. on a voulu transposer les garanties de la vente dans le bail, mais ce n'est pas des garanties. Ces garanties cèdent devant la force majeure, contrairement aux vraies garanties. Il y a une différence de logique entre la garantie et son automatisme, et la logique de responsabilité civile qui est dans une logique de sanction. [...]

[...] L'obligation d'entretien Cette obligation se comprend dans une obligation de neutralité de la jouissance du preneur. Le preneur doit entretenir la chose de sorte que son usage soit neutre, il n'est pas tenu d'améliorer l'état de la chose. S'il a eu la chose en mauvais état, il doit la restituer en mauvais état. D'où l'importance en matière de bail (en immobilier : faire état des lieux), faire une constations contradictoire de l'état de la chose, car elle servira à la fin du bail de témoin si la chose est en bon état. [...]

[...] Article 1724 : si durant le bail la chose louée Il y a un plafond : si les réparations durent plus de 40 jour le prix du bail sera diminué. Cet article est un texte qui fixe un point d'équilibre entre des intérêts contraires et des devoirs contraires. Il y a un conflit de devoir : jouissance paisible et donc entretien mais pour ce faire il va troubler la jouissance actuelle. Si le bailleur n'entretien pas, il encoure les sanctions de droit commun des obligations : faculté de remplacement avec exécution judiciaire. [...]

[...] Le locataire doit prendre des mesures de prévention. Il ne pourrait plus se décharger de sa responsabilité par son absence de faute, contrairement à ce que dit l'article 1732. Il n'a que trois échappatoires : la force majeure, le vice de construction (défaut d'entretien imputable au bailleur) et l'hypothèse où le feu est arrivé chez lui par la maison voisine (il a lui-même été victime de l'étincelle originelle qui se propage). Ce cas a été prévu pour les baux immobiliers, et spécialement pour les baux immobiliers urbains. [...]