Droit des contrats spéciaux

Résumé du document

Qualification du contrat = identification d'une situation de fait à une notion légale
But : designer un régime applicable
Intérêt : règles différentes selon les qualifications
Qui qualifie ?
- les parties : donne une dénomination juridique au contrat = expression « en bloc » de leur volonté
- le juge : contrôle judiciaire de la qualification (c'est un question de droit = toute erreur de qualification est une violation de la loi par fausse application.
Comment qualifier un contrat (question des contrats complexes) ?
- choix d'une qualification exclusive
- pratique d'une qualification distributive
- refus d'une qualification particulière = contrat sui generis

Extraits

[...] - choix d'une qualification exclusive - pratique d'une qualification distributive - refus d'une qualification particulière = contrat sui generis Première partie : La vente Art : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. [...]

[...] Vente valable si individualisation future possible. [...]

[...] Cas particulier d'une promesse unilatérale de vente conclue sous condition suspensive : - condition réalisée avant l'expiration du délai : consolidation rétroactive du contrat - condition défaille avant l'expiration du délai : le bénéficiaire est libre de son choix / le promettant reste engagé (condition unilatérale) - expiration du délai mais condition toujours pendante : le bénéficiaire peut soit renoncer à la condition et lever l'option ; soit lever seulement l'option (l'acceptation devient conditionnelle) 2 : la promesse unilatérale d'achat Ex contrats-cadre : le détaillant auquel un avantage est fourni s'engage à s'approvisionner exclusivement chez son cocontractant mêmes règles Sous-section 2 : les promesses synallagmatiques de vente, principe et exceptions Art 1589 : la promesse synallagmatique vaut vente Mais volonté fréquente d'inclure des conditions 1 : la promesse synallagmatique de vente constitue une vente conditionnelle L'existence de la vente dépend d'un événement futur, extérieur et incertain A : conditions d'origine légale - Parfois autorisée : en matière immobilière, lorsqu'un particulier acquiert un immeuble en recourant à un prêt, possibilité d'une promesse conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt - Parfois interdite : pour la vente d'un terrain à lotir, interdiction de conclure une promesse avant l'obtention de l'autorisation préfectorale B : conditions d'origine conventionnelle Nombreuses : vente sous condition d'une mutation 2 : la promesse synallagmatique de vente est une vente à terme - Retarde les effets de la vente : la promesse indique que les effets de la vente se produiront au jour de la réalisation ou au jour de la réitération - Respect strict de la définition de la vente : la signature d'un acte authentique n'est qu'un élément accessoire, sauf preuve que les parties en aient fait un élément constitutif de la vente 3 : la promesse synallagmatique est un simple projet de vente La promesse ne constitue pas un engagement Sous-section 3 : le contrat préliminaire - Concerne les ventes d'immeubles à construire - Antérieurement à la vente, une promesse peut être conclue entre le réservant et le réservataire = contrat de réservation - Formalité de l'écrit -Le réservataire peut être obligé au versement d'une certaine somme et le réservant est tenu de ne pas vendre à un tiers le bien désigné Section 3 : le pacte de préférence convention de préemption) Pacte de préférence = convention par laquelle le propriétaire d'un bien accorde une préférence au bénéficiaire pour le cas où il vendrait ce bien aucun engagement de vente : c'est une éventualité 1 : nature juridique du pacte de préférence Contrat unilatéral, proche de la promesse de vente Naissance d'un droit de créance au profit du bénéficiaire : droit de préemption Le pacte n'a pas à contenir l'indication d'un prix déterminé Le pacte est normalement cessible (sauf s'il est consenti intuitu personae) Durée du pacte : - durée proprement dite : illimitée (même au-delà de 30 ans) - délai dont dispose le bénéficiaire pour manifester son acceptation : délai raisonnable si non précisé dans le pacte 2 : effets du pacte de préférence Le promettant s'oblige à accorder la préférence Questions quant à la portée des pactes de préférences : - Faculté pour le promettant de consentir sur la même chose d'autres actes de disposition au profit d'un tiers (donation ) ( le pacte ne produit ses effets que dans les hypothèses d'une vente - Le droit de préemption accordé au profit d'un tiers dans un contrat de bail est supérieur à celui qui résulte du pacte indemnisation du bénéficiaire - Vente en bloc (l'objet du pacte est vendu ensemble avec d'autres à un tiers), soit : o Le pacte interdit au promettant la vente en bloc o Le pacte doit jouer sur l'ensemble (solution peu réaliste) o Le pacte ne joue pas solution dépend de la volonté des parties et, à défaut, de l'appréciation du juge Rmq : les ventes en bloc sont souvent admises lorsque ce bloc constitue une unité économique, refusées sinon (prétexte pour le promettant de se soustraire à ses engagements) - Vente aux enchères de la chose (vente consécutive à une saisie diligentée contre le promettant) : o Le bénéficiaire doit être convoqué à la vente o Le bénéficiaire peut exercer un droit de retrait après adjudication au dernier enchérisseur opinions divergentes quant aux solutions à choisir - Modification de la chose : le droit du bénéficiaire s'exerce sur la chose modifiée l'opposabilité du pacte aux tiers Le promettant vend à un tiers sans avoir signifié ce projet au bénéficiaire : - Possibilité pour le bénéficiaire d'exiger des dommages et intérêts (difficile à prouver le dommage ) - Annulation possible si fraude démontrée - Substitution du bénéficiaire au tiers ? [...]

[...] : en matière de vente d'immeuble contre rente viagère, le prix n'est pas sérieux si inférieur aux revenus de l'immeuble Section 2 : la détermination du prix Art 1591 : le prix doit être fixé par les parties ( il doit être déterminé ou déterminable (lorsque l'exécution est différée) 1 : les règles de la détermination du prix dans la vente en général Pour les ventes dont l'exécution est différée, la détermination du prix ne doit pas résulter de l'arbitraire de l'une des parties : - Fixation par un tiers : mandataire commun des parties désigné par le contrat ( il faut vérifier qu'il est bien un tiers (peut être un juge) - Fixation selon le cours du marché : la référence au marché doit être sérieuse et objective (désignation de données arithmétiques ) - Fixation selon la rentabilité de la chose (cessions de droits d'auteur, brevets ) : caractère aléatoire du contrat 2 : les contrats de distribution Conclusion d'un contrat-cadre, lequel prévoit la conclusion ultérieure de contrats d'application (encadrement des relations entre fournisseurs et détaillants) - engagement d'approvisionnement exclusif auprès du fournisseur en contrepartie d'un avantage accordé par celui-ci (prêt, gérance d'un fonds ) - L'approvisionnement a souvent lieu selon le tarif du vendeur : selon les prix qu'il fixe habituellement Jurisprudence Alcatel (1994) : lorsqu'une convention prévoit la conclusion de contrats ultérieurs, l'indétermination du prix de ces contrats dans la convention initiale n'affecte pas, sauf dispositions légales particulières, la validité de celle-ci, l'abus dans la fixation du prix ne donnant lieu qu'à résiliation ou indemnisation ( la nullité du contrat-cadre est donc écartée : la résiliation est envisagée ainsi que des dommages et intérêts dès lors qu'il y aurait abus Section 3 : sanction Absence de prix réel ou sérieux : - Sanction traditionnelle : nullité absolue de la vente ( vente inexistante - L'accord de parties peut cependant conserver la validité du contrat si requalification (ex vente(donation) Indétermination du prix : nullité absolue de la vente Chapitre 2 : le juste prix Conception libérale de la justice contractuelle qui renvoie à la liberté du consentement. [...]

[...] obligations du preneur Quant à l'usage de la chose : - Art 1728 : usage en bon père de famille - Le preneur doit respecter la destination de la chose selon l'usage convenu - Obligations spéciales : de garnir de meubles, d'exploiter le fonds Quant à la restitution de la chose : - expiration du bail : restitution dans l'état initial sauf usure normale ( Obligation de moyens renforcés : présomption simple de faute du preneur en cas de dégradation - solutions spéciales pour le bail d'habitation et le bail rural ( ex en cas d'incendie, responsabilité plus sévère pour le preneur B : obligations relatives au loyer et aux charges Le loyer (Art 1728) - Fixation du loyer : en principe libre mais nombreux textes dérogatoires - Evolution du loyer en cours d'exécution : clauses d'indexation obéissent au droit commun, indexation réduite pour certains baux et interdite dans d'autres - Renouvellement du bail : possibilité de réévaluation, limitée par les textes Rmq : un pas de porte est parfois versé au bailleur Les charges : en principe supportées par le locataire Les garanties de payement : - le bailleur d'immeuble est protégé par un privilège sur les meubles meublants - dépôt de garantie caution dans le langage courant) - possibilité d'un cautionnement (ex. [...]