Le contrat de bail ou de louage - un contrat synallagmatique entre loueur et locataire

Thèmes abordés

Le contrat de bail, contrat, bail, condition, loi, durée, partie

Résumé du document

Le contrat de bail autrement appelé contrat de louage se définit comme la convention par laquelle l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer. Cette définition est expressément posée à l'article 1709 du Code civil, elle laisse apparaître dès la 1ere lecture les caractères généraux du contrat de bail a savoir d'une part que la prestation caractéristique du contrat se résume a la seule mise a disposition d'une chose a titre temporaire entre les mains d'un tiers, d'autre part que la prestation réciproque a laquelle sera tenu ce même tiers réside dans le paiement d'une contrepartie généralement pécuniaire, mais qui pour certains contrats pourra tout à fait valablement être reçue en nature. Il s'agit d'un contrat synallagmatique, le créancier de la somme d'argent propriétaire du bien donné à bail est communément appelé bailleur ou loueur. Le débiteur de cette même somme d'argent est communément appelé locataire ou bien encore preneur a bail l'ensemble des règles juridiques qui participent au contrat de bail est dominé par le principe majeur de liberté contractuelle sous réserve que pour certains baux particuliers notamment en fonction de la nature de la chose objet du contrat, cette liberté est particulièrement remise en cause. C'est le cas notamment pour le bail a usage rural, pour le bail commercial ou bien encore pour certains baux immobiliers.

Extraits

[...] En pratique la distinction entre bail et usufruit est certaine. En effet l'usufruitier dispose sur la chose d'un pouvoir de jouissance spécialement encadré par les textes. Ainsi l'article 595 du code civil dispose l'usufruitier peut jouir par lui même donné a bail a un autre même vendre ou céder son droit a titre gratuit A l'inverse s'agissant du contrat de bail la sous location voir la cession du bail ne font pas l'objet de réglementation générale dans le code civil mais sont en revanche étroitement encadrés en fonction des différends statuts spéciaux. [...]

[...] Les conditions de forme Conformément a l'article 1714 du code civil on peut louer ou par écrit ou verbalement sauf pour ce qui concerne le bail a usage rural. A priori a la lecture de ce texte aucun formalisme ne participe a la validité d'un contrat de bail. Sous réserve qu'au delà du principe de droit commun il importe ici encore de tenir compte des statuts spéciaux et notamment pour ce qui concerne le bail a usage d'habitation pour lequel la loi du 6 juillet 1989 organise un formalisme presque solennel en imposant que ce contrat doit comporter un certain nombre de mentions spéciales et être assortie d'un l'état des lieu qui doit être dressé dès avant l'entrée en jouissance et également apprécié au moment où le locataire vient a libérer les lieux loués. [...]

[...] Il s'est engagé au nom de ce dernier, il est donc dans une situation de porte fort envers le locataire. Cela implique d'appliquer les règles applicables a la promesse de porte fort et a la responsabilité du contractant. Dans les rapports envers le propriétaire par principe le bail est inopposable et il peut donc tout a fait valablement revendiquer le bien libre de tout occupant voire sous certaines conditions d'agir en expulsion. A l'inverse il peut a postériori ratifier le contrat de bail et en confirmer rétroactivement la validité. [...]

[...] Au cas de décès du preneur sauf clauses contraires insérées au contrat, le droit au bail sera alors transmis a ses ayants droit qui ar principe ont vocation a devenir colocataire indivis étant précisé qu'au delà de la règle générale posé a l'article 1742 du code civil, certains statuts spéciaux notamment pour le bail a usage rural et pour le bail a usage d'habitations encadre la transmission du bail a cause de mort du locataire contractant et prévoit le transfert du bail au profit seulement de certains bénéficiaires déterminés. Au delà de ce principe et par exception, le code civil attribue toujours la qualité de colocataire au conjoint du signataire du bail a usage d'habitations quelque soit le régime matrimonial peu importe que le contrat de bail est été conclut avant ou après le mariage. Cette règle ne vaut en pratique que pour ce qui concerne la seule résidence principale des époux. [...]

[...] Dans le 3ème cas, le renouvellement, la situation est un peu différente car dans cette hypothèse le renouvellement du contrat entraine l'extinction du bail initial et la formation simultanée d'une 2nd contrat. A priori le renouvellement produit donc les mêmes effets que la tacite reconduction a une différence majeure, le contrat de ail renouvelé peut tout a fait valablement avoir un contenu différent de celui du 1er contrat et notamment pour ce qui concerne le montant des loyers. Ce droit au renouvellement est expressément organisé au profit du locataire par certains statuts spéciaux. [...]