Cassation 3ème Civ. 20 avril 2005

Résumé du document

Commentaire de l'arrêt : Cassation 3ème Civ. 20 avril 2005



Dans le premier point, la 3ème Chambre civile estime que les preneurs n'ont subi aucun préjudice car ils n'occupaient pas les locaux condamnés ; les bailleurs ont bien rempli leur obligation d'assurer le clos et le couvert, c'est-à-dire leur obligation d'entretien. La non utilisation des locaux justifie ainsi la solution. Dans un second temps, il est clair que la cour suprême admet que le bailleur est responsable des actes illicites reprochés au colocataire ; il importe peu qu'ils résultent de rapports de mauvais voisinage. D'ailleurs, cette responsabilité devait ici être établie car le bailleur fait cohabiter des locataires distincts dans un immeuble : des conflits sont donc susceptibles de naître de cette promiscuité. Cependant la première partie de l'arrêt manque de bon sens car le préjudice était indéniablement établi. Nous verrons, dans un premier temps, que la Cour de cassation limite relativement l'obligation de jouissance paisible(I). Malgré cela, cette solution nous paraît obscure à l'égard du preneur(II).

Extraits

[...] Cette règle se justifie par le fait que le bailleur n'est pas tenu, sauf faute prouvée, d'une obligation de garde ou de surveillance. Toutefois, l'article 1725 ne s'applique que si le trouble de fait émane d'un tiers véritable. Or, tel n'est pas le cas, notamment, lorsqu'il est causé par un préposé du bailleur et plus généralement par une personne contractuellement liée à celui-ci. C'est pourquoi, sous certaines conditions, la jurisprudence écarte l'article 1725 du Code civil en cas de co-location. Elle décide en effet que les co-locataires d'un même bailleur ne sont pas des tiers au sens de cet article. [...]

[...] Le respect du contrat et la satisfaction du preneur l'exigent. Le bailleur ne peut donc pas unilatéralement modifier les conditions de la jouissance ni les éléments qui composent le bien. C'est une des conséquences de l'obligation de ne pas troubler la jouissance. On peut dire qu'ici, et d'une manière générale, le droit du propriétaire bailleur, absolu(article 544 du Code civil), prédomine sur celui du preneur qui est un droit personnel et non réel : il n'est pas titulaire d'un droit direct sur la chose louée. [...]

[...] Mais dans un second temps cette obligation se trouve respectée : la cour suprême applique la responsabilité du fait des colocataires. A - La justification de la première solution : la non utilisation des locaux par les preneurs Pour la Haute cour, les preneurs ne jouissaient effectivement pas des locaux qui étaient condamnés ; le locataire n'a subi aucun préjudice puisqu'il ne se servait pas de ces locaux. Le bailleur a ici manqué à son obligation de délivrance : elle a condamné l'accès à une partie des locaux loués en faisant poser un cadenas sur la porte. [...]

[...] Cette obligation est une obligation de faire, à exécution continue tout au long du bail. Le bailleur doit notamment entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».Cette obligation prolonge celle qu'il a de fournir une chose en bon état lors de la délivrance. En cas de vétusté le bailleur n'est pas tenu de procéder à sa remise en état lorsque le coût des travaux serait disproportionné par rapport à la valeur de la chose : en l'espèce, cette disproportion n'est pas mentionnée par le bailleur. [...]

[...] Les époux Z se pourvoient en cassation. Selon eux, le bailleur doit s'abstenir de tout fait de nature à priver le preneur de tout ou partie des avantages que celui-ci tient du bail. Il lui est notamment interdit de modifier la chose louée. S'agissant d'obligations de ne pas faire, le bailleur qui y contrevient, doit des dommages- intérêts par le seul fait de la contravention, sans qu'il y ait lieu à mise en demeure préalable. La cour d'appel a ainsi violé les articles et 1723 du Code civil. [...]