Le bail et ses différentes obligations

Thèmes abordés

Bail, preneur, bailleur, droit de jouissance exclusif, vices, obligations

Résumé du document

Le bail en droit romain se dit locatio conductio. Dans un contrat de bail les obligations sont synallagmatiques. Cela distingue preneur et bailleur. Locatio veut dire placer dans des lieux: le locataire va placer des choses dans des lieux et c'est au preneur de les prendre. Cela visait les choses mobilières. Il faut éviter le verbe louer: je loue un appartement: on ne sait pas si on est preneur ou bailleur.

Extraits

[...] Est-ce qu'il s'agissait d'une convention d'occupation ? Est-ce que l'enseignant occupait les lieux ? Est-ce qu'il en jouissait ? Oui. Est-ce qu'il en jouissait à titre précaire ? C'est une convention qui est annuelle, et suite à cette durée soit elle est renouvelée soit on met fin au contrat. Le fait que le contrat soit prévu pour une durée aussi courte peut faire dire qu'il est assez précaire et devra être renouvelé chaque fois. Mais la précarité n'est pas dans la durée, elle est surtout dans l'insécurité dans le temps. [...]

[...] Substantia est ce qui se tient en dessous des apparences, des qualités accidentelles de la chose. donc, s'il s'agit d'une maison, la substance d'une maison ce sont des murs, le toit, ce n'est pas la couleur. Le locataire va pouvoir peindre le mur, mais il faudra quand même que cela reste neutre. Il ne peut pas modifier la substance de la chose car il doit restituer la chose dans le même état dans lequel le bailleur la lui a donnée. [...]

[...] La clause déroge à l'obligation de délivrance prise dans son troisième point. Donc, ce n'est pas une obligation essentielle, c'est une obligation naturelle. Cette clause a un domaine restreint car elle dit que seulement les réparations qui résultent d'un rapport d'expertise vont être à la charge du preneur, le reste étant pour le bailleur. En bon état de réparation : cela implique toutes les réparations. Alors que dans l'obligation entretient, ce n'est pas toutes les réparations. Les deux obligations sont des obligations naturelles. [...]

[...] Dès lors le bailleur a manqué à son obligation. Est ce qu'on peut mettre de côté la destination de la chose ? Non, la destination de la chose est fondamentale, elle est essentielle, on ne peut pas l'écarter. La cour de cassation parle de nature mais ce n'est pas au sens d'obligation naturelle. Le mot nature peut être pris en plusieurs sens. Dans un premier sens on peut opposer les choses naturelles et celles artificielles, ces dernières étant le produit de l'homme. [...]

[...] 1ère Civ mars 2009 (n° 07- 21.260 ) : le juge ne peut pas se substituer aux parties pour fixer le loyer, que ce soit lors de la conclusion du bail ou dans le cas du renouvellement du bail. Il ne peut pas non plus convertir une obligation en nature en une obligation monétaire. Quelle est la différence entre le loyer et le prix ? le loyer peut être en nature. Le point commun est que ce sont des conditions essentielles à chacun des contrats et des éléments caractéristiques. [...]