Les avant-contrats : Les promesses de vente et le pacte de préférence

Thèmes abordés

Avant-contrats, promesses de vente, pacte de préférence, promesse unilatérale, promesse synallagmatique, Code civil

Résumé du document

La promesse de vente est un avant-contrat qui précède la vente définitive. C'est un acte préparatoire qui doit comporter les traits essentiels du contrat qu'il prépare : chose et prix. Il a la même précision que le contrat définitif, mais ne constitue pas ce contrat définitif. Il n'y a pas vente ; pas de transfert de propriété.
La promesse est un contrat. A la différence de l'offre, acte unilatéral constituant une proposition de contracter, c'est un accord sur l'offre. Le bénéficiaire n'accepte pas d'acheter, mais enregistre l'offre en tant qu'offre. Il en prend acte et accepte la possibilité de lever l'option. La vente ne sera conclue que par la levée de l'option. Par l'acceptation de la promesse, le bénéficiaire fixe l'offre et acquiert un droit d'option. La promesse doit être maintenue pendant le délai d'option, sous peine du versement de dommages et intérêts alors que l'offre est rétractable. La promesse est transmissible aux héritiers alors que l'offre est caduque par le décès du pollicitant. Mais tant que l'offre n'est pas acceptée comme offre, la promesse de vente n'est pas conclue et le promettant peut se rétracter.
La promesse est un contrat unilatéral : le contrat ne fait naître l'obligation qu'à la charge du promettant. Le bénéficiaire ne s'oblige en rien. Il en résulte que la promesse ne fait naître qu'un droit de créance : le bénéficiaire est le créancier du promettant, celui-ci s'obligeant à vendre au bénéficiaire pendant toute la durée de l'option.

Extraits

[...] A défaut, l'acquéreur peut, dans un délai d'un mois suivant l'acte authentique intenter une action en nullité de la vente sauf si l'acte authentique comporte la mention requise. (C.urb. art. L 111-5-3) Effets de la promesse unilatérale Si le bénéficiaire lève l'option : le contrat de vente est conclu. Le bénéficiaire doit donc avoir la capacité d'acheter ainsi que le pouvoir de conclure le contrat au moment de la levée de l'option. La vente doit être constatée par acte authentique. Si le bénéficiaire ne lève pas l'option : soit expressément, soit en laissant s'écouler le délai d'option, il perd le droit d'acquérir et la promesse est caduque. [...]

[...] Lorsqu'elle est régulière, l'indemnité d'immobilisation a donné lieu à des qualifications diverses mais elle est perdue en cas de non-levée de l'option. L'indemnité n'est pas un dédit parce que le bénéficiaire l'a versée pour avoir la liberté de ne pas acheter. Au contraire, le versement du dédit a pour objet de permettre à celui qui a contracté de se repentir et de récupérer la liberté perdue. Ce n'est pas non plus une clause pénale car celle-ci a pour objet la fixation forfaitaire de dommages-intérêts en cas d'inexécution d'une obligation, ce qui n'est pas le cas, en l'espèce. [...]

[...] Du coup il n'a pas le droit : -de vendre à un tiers tant qu'il ne sait pas si le bénéficiaire du pacte de préférence lève l'option ou pas, -de vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été refusées par le bénéficiaire du pacte de préférence Mais il reste libre : -de ne pas négocier le prix de vente avec le bénéficiaire du pacte de préférence -de ne pas lui indiquer l'identité du tiers acquéreur -de faire sur le bien tout acte autre qu'une vente (donation, échange, hypothèque ) sauf si cet acte est fait en fraude du pacte préférence (par exemple donner à quelqu'un, qui vend, et récupérer à son compte le prix de vente). SANCTIONS DU PACTE DE PREFERENCE Si le propriétaire du bien immobilier le vend à une autre personne que lui, le bénéficiaire du pacte dispose de recours qui diffèrent selon que le tiers acquéreur est de bonne foi ou non. -si le tiers acquéreur est de bonne foi, c'est-à-dire qu'il ignorait l'existence du pacte de préférence, il n'y a pas de raison que ce tiers soit sanctionné par la perte de son achat. [...]

[...] Mais la distinction s'obscurcit lorsque la promesse de vente est assortie d'une clause de dédit permettant au bénéficiaire de renoncer au contrat moyennant les versements d'une somme d'argent. La validité du dédit : Observons, tout d'abord, que la clause de dédit est autorisée. Dans les promesses synallagmatiques, elle a toujours été admise car elle confère à son bénéficiaire un droit de repentir moyennant une indemnité forfaitaire (1590 C. civ.). Qualification de la promesse avec dédit La Cour de cassation a décidé que la promesse ne présente un caractère vraiment synallagmatique que si les obligations du promettant et du bénéficiaire sont symétriques. [...]

[...] Pour être valable, cette condition suspensive doit déterminer les éléments essentiels du prêt envisagé (durée et taux d'intérêt). A défaut, ladite condition est frappée de nullité absolue qui entraîne celle de l'avant- contrat. Cette condition étant imposée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il peut y renoncer soit lors de la conclusion du contrat de promesse (mention manuscrite par laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il avait néanmoins recours à un prêt, il ne pourra pas bénéficier des dispositions protectrices de la loi) soit après sa conclusion par renonciation unilatérale expresse. [...]