Droit de préemption des locataires de locaux à usage d'habitation : la loi du 31 décembre 1975

Résumé du document

Le mécanisme n'a pas lieu d'intervenir lorsque le propriétaire vend le local occupé : le local est déjà protégé par l'article 1743 du Code civil qui lui permet de demeurer dans les lieux, en rendant son bail opposable au nouveau propriétaire.
Il joue dans l'hypothèse où le bailleur désire vendre libre, et doit donc à cette fin donner au preneur son congé.

Dans ce cas, la loi reconnaît au locataire (ou à l'occupant de bonne foi) d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte (d'habitation et professionnel) deux droits de préemption de nature différente, chacun d'eux étant susceptible d'être exercé dans un cas bien particulier,
savoir :
-soit dans le cadre d'une première vente après division de l'immeuble en vertu de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975
-soit dans le cadre d'un congé donné pour vendre dans les conditions définies par 15, de la loi du 6 juillet 1989.

Notre étude portera seulement sur la loi de 1975.

Extraits

[...] Titulaires du droit de préemption Le titulaire de ce droit personnel est le locataire ayant conclu un contrat de location quel que soit le régime juridique de cette location( loi du 6 juillet 1989, loi du 23 décembre 1986, loi du 1er septembre 1948 ou l'application pure est simple du Code civil). Il importe cependant que le locataire puisse rapporter la preuve de l'existence d'un contrat de location en cours au moment où le bailleur est tenu de faire la notification préalable à la conclusion de la vente. Il peut s'agir également de l'occupant de bonne foi au sens de l'article alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948 (nº10196). [...]

[...] La jurisprudence vient nous préciser que la notification de l'offre de vente est nulle, sans que le locataire soit astreint de demander l'existence d'un préjudice, lorsqu'elle ne reprend pas la reproduction des cinq alinéas de l'article 10 de la loi et, en application de l'alinéa 4 du texte, le locataire peut se substituer à l'acquéreur dans le mois à compter de la notification du droit de vente. [...]

[...] Il ne semble pas discutable qu'il conserve néanmoins sa qualité de locataire de bonne foi. Dans l'hypothèse où le locataire ne se porte pas acquéreur, la vente peut être faite avec un tiers, et généralement elle s'opère aux conditions proposées au locataire, car on ne lui a soumises qu'en sachant qu'une autre personne était déjà prête à les accepter. Il se peut, toutefois, qu'il n'en aille pas ainsi et que, finalement, le propriétaire envisage de contracter à des conditions différentes, notamment de prix. [...]

[...] -Soit il décide d'accepter l'offre: l'acceptation du titulaire du droit de préemption doit être faite par lettre recommandée AR.S'il décide d'acquérir, le locataire dispose de deux mois pour réaliser la vente à compter de l'envoi de la réponse. Dans le cas où il a déclaré vouloir recourir à un prêt, le délai de réalisation est porté à 4 mois. Si le titulaire du droit de préemption ne respecte pas le délai de réalisation, son acceptation est nulle de plein droit. [...]

[...] La charge de la preuve de cette occupation incombe au locataire ou à l'occupant. II- Le régime d'application A-La mise en oeuvre du droit de préemption Pour permettre au titulaire d'exercer éventuellement son droit de préemption, la loi impose au bailleur de lui notifier préalablement les éléments essentiels de la vente du local qu'il occupe. Deux sortes de notifications peuvent devoir être adressées au preneur, pour le mettre en état de faire valoir ses droits. La première est une notification préalable, l'avertissant du projet de division de l'immeuble qu'il occupe : elle déclenche le jeu du droit de préemption. [...]