Commentaire comparé des arrêts : Civ. 3ème 15 décembre 1993, Bull. III n°174 et Civ. 3ème 27 mars 2008

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Commentaire comparé des arrêts : Civ. 3ème 15 décembre 1993, Bull. III n°174 et Civ. 3ème 27 mars 2008





En l'espèce, dans l'arrêt du 15 décembre 1993, la promettante qui avait consenti le 22 mai 1987 aux bénéficiaires une promesse de vente d'immeubles valable jusqu'au 1er septembre 1987, leur a notifié le 26 mai 1987 sa décision de ne plus vendre. Mais ces derniers ont tout de même levé l'option le 10 juin 1987. La promettante, refusant de vendre, les bénéficiaires l'ont assigné en première instance pour obtenir la réalisation forcée de la vente.





I.Le droit positif partagé entre droit de se rétracter et force obligatoire de la promesse unilatérale de vente

II.Les sanctions de l'inexécution de la promesse unilatérale de vente par le promettant

Extraits

[...] La troisième chambre civile a validé cette rétractation en considérant, à la surprise générale, que « la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ». Or selon une analyse classique, il aurait fallu considérer cette rétractation comme privée d'effet à l'égard des acquéreurs potentiels, i. e. les demandeurs. La décision inattendue de la Cour contredit la définition même de la notion de l'acte de promesse unilatérale de vente et pose une nouvelle conception de cette sorte d'avant-contrat. [...]

[...] 3ème octobre 2003, n°02- 14.459 ) et l'arrêt du 27 mars 2008 ne revient pas sur cette solution. Néanmoins on peut y distinguer une lueur de revirement de jurisprudence dissimulé. B. La consécration de la liberté contractuelle Les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre se résout en nature par la constatation judiciaire de la vente. Tel est l'enseignement de l'arrêt du 27 mars 2008. [...]

[...] En effet, tenu d'une obligation, le promettant était contraint de céder le bien promis pour la somme prévue dans l'acte de promesse unilatéral de vente. L'arrêt du 15 décembre 1993 a décidé que « tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire ». La Cour a donc débouté les demandeurs de leur demande en réalisation forcée de la vente. En effet l'obligation de faire exclut l'exécution forcée. L'obligation de faire a pour objet une action. [...]

[...] 3ème 15 décembre 1993, Bull. III n°174 et Civ. 3ème 27 mars 2008 Introduction: Les arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 15 décembre 1993 et du 27 mars 2008 sont révélateurs d'une tendance de jurisprudence de refuser l'exécution forcée de la promesse de vente. En l'espèce, dans l'arrêt du 15 décembre 1993, la promettante qui avait consenti le 22 mai 1987 aux bénéficiaires une promesse de vente d'immeubles valable jusqu'au 1er septembre 1987, leur a notifié le 26 mai 1987 sa décision de ne plus vendre. [...]

[...] La reconnaissance d'un droit de rétractation unilatérale du promettant L'arrêt rendu par la Cour de cassation le 15 décembre 1993 bouleverse la conception classique de la promesse de contrat. En effet les demandeurs accusent la Cour d'appel de violation des articles 1134 et 1589 aux termes desquels les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel et que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties. [...]