Commentaire de l'arrêt rendu le 20 Avril 2005 par la Cour de cassation

Résumé du document

Commentaire de Droit des Contrats: arrêt rendu le 20 Avril 2005 par la Cour de cassation (4 pages)





L'article 1709 du Code civil défini le louage comme étant un contrat par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre partie, d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.

Comme tout contrat, les deux parties ont des obligations, c'est ce qu'illustre l'arrêt rendu le 20 avril 2005, concernant les obligations du bailleur.

Ce dernier doit d'une part, assurer au locataire la pleine jouissance de la chose, et d'autre part, le bailleur doit mettre la chose objet du bail, à la disposition du locataire.

En l'espèce, deux locataires d'un même bailleur résident dans le même immeuble. L'un des locataires, titulaire d'un bail à usage commercial de boucherie et d'habitation, se plaint des nombreuses nuisances causées par l'autre.

La victime assigne alors le bailleur en résiliation du bail commercial et en dommages et intérêts, d'une part faute d'avoir assuré le clos et le couvert de certains locaux donnés à bail, mais également pour les troubles anormaux du voisinage causés par un colocataire.

La cour d'appel a débouté les époux Z de l'ensemble de leurs demandes, en retenant d'une part, qu'ils n'avaient subi aucun préjudice relativement à la question du clos et du couvert, et d'autre part, que la bailleur n'est pas tenu de garantir les rapports de mauvais voisinage entre locataires.

La question qui se posait à la Cour de cassation était de savoir si d'une part, le bailleur est responsable des troubles causés par le colocataire, mais également d'établir si sa responsabilité peut être engagée concernant le trouble résultant de la condamnation d'une partie des locaux donnés à bail.

La cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'Appel concernant l'exclusion des troubles du voisinage de la responsabilité du bailleur, au motif que la cour d'Appel ajoute à la loi une condition quelle ne prévoit pas. Elle rejette ensuite le pourvoi concernant le clos et le couvert en retenant une absence de préjudice pour les preneurs.

Il convient donc de s'intéresser au raisonnement suivi par la Cour de cassation, ainsi les juges ont reconnu, d'une part, la responsabilité du bailleur pour non-respect de la jouissance paisible de la chose louée (I), mais d'autre part, ils n'ont pas reconnu le préjudice causé par le bailleur du fait du non-respect de son obligation d'entretien (II).





I) Application classique de la responsabilité du bailleur pour non-respect de la jouissance paisible de la chose louée

II) Absence de préjudice causé par le bailleur n'assurant pas le clos et le couvert de certains locaux donnés à bail

Extraits

[...] En effet, cela l'aurait exonéré au terme de l'article 1725 du code civil, de toute obligation de garantie. En effet, on retient de manière générale, qu'un colocataire qui est un locataire qui tient ses droits du même bailleur que le preneur victime du trouble, ne saurait être qualifié de tiers. Toutefois, dans la mesure où le colocataire fauteurs de troubles, s'est rendu coupable de voies de fait, ne pouvant en principe se rattacher à l'exercice normal de ses droits locatifs, la cour d'appel a fait application d'une jurisprudence qui, dans ces circonstances, n'accepte que l'exercice d'une action de la victime directement contre l'auteur du trouble, comme le montre un arrêt rendu le 11 mars 1955 par la Cour de cassation. [...]

[...] Les preneurs sont donc privés d'une partie de leur locaux, cela portant ainsi atteinte à leur jouissance, ils auraient pu, le cas échéant, solliciter la Cour afin de voir la responsabilité du bailleur engagée, relativement au non respect de son obligation de délivrance. [...]

[...] La cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'Appel concernant l'exclusion des troubles du voisinage de la responsabilité du bailleur, au motif que la cour d'Appel ajoute à la loi une condition quelle ne prévoit pas. Elle rejette ensuite le pourvoi concernant le clos et le couvert en retenant une absence de préjudice pour les preneurs. Il convient donc de s'intéresser au raisonnement suivi par la Cour de cassation, ainsi les juges ont reconnu, d'une part, la responsabilité du bailleur pour non-respect de la jouissance paisible de la chose louée mais d'autre part, ils n'ont pas reconnu le préjudice causé par le bailleur du fait du non-respect de son obligation d'entretien (II). I. [...]

[...] Cela implique pour le bailleur de faire toutes réparations pouvant s'avérer nécessaire. L'article 1754 du Code civil parle de réparations locatives ou encore menu entretien dont le bailleur doit se charger et qui correspondent à l'usage courant de la chose. Tout ce qui se révèle important et qui tient à la structure de la chose est à la charge du bailleur. C'est le cas notamment concernant les réparations de toiture ou des murs, dans ce cas là on parle d'assurer le clos et le couvert En l'espèce, les preneurs considèrent qu'au regard de l'état dans lequel se trouve l'une des parties des locaux qu'ils ont loué, le bailleur n'a pas assuré le clos et le couvert de ces locaux en question. [...]

[...] Comme tout contrat, les deux parties ont des obligations, c'est ce qu'illustre l'arrêt rendu le 20 avril 2005, concernant les obligations du bailleur. Ce dernier doit d'une part, assurer au locataire la pleine jouissance de la chose, et d'autre part, le bailleur doit mettre la chose objet du bail, à la disposition du locataire. En l'espèce, deux locataires d'un même bailleur résident dans le même immeuble. L'un des locataires, titulaire d'un bail à usage commercial de boucherie et d'habitation, se plaint des nombreuses nuisances causées par l'autre. [...]