Cassation 3ème Civ. 10 juin 1998

Résumé du document

Le bail d'habitation-commentaire de Cassation 3ème Civ. 10 juin 1998



Les dispositions de la loi de 1989 s'appliquent aux locations à usage mixte professionnel et d'habitation. La jurisprudence a d'ailleurs eu l'occasion de se positionner sur le régime de ce bail lorsque le locataire profession libérale n'habite pas effectivement les lieux. L'arrêt de rejet rendu le 10 juin 1998 par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation constitue une excellente illustration de ce problème.

Extraits

[...] Ce bail se verrait appliquer la loi de 1989 et non celle de 1986. Ce dernier texte étant d'ordre public, et donc d'application impérative, la construction pourrait révéler une fraude à la loi. Cependant, elle ne semble pas dissimuler une volonté de faire échec à l'application de dispositions impératives et est davantage tournée vers l'octroi d'une protection supérieure au locataire profession libérale par rapport à celle que la loi lui octroie actuellement. Le statut de 1986 n'est guère protecteur du titulaire de bail à usage professionnel : il consacre le droit pour le bailleur de ne pas renouveler le contrat en fin de bail, à condition de notifier son intention au preneur respectant un préavis de 6 mois. [...]

[...] On veut ici protéger le locataire car est pris en considération l'impérieux besoin de se loger ; le droit au logement étant un droit fondamental(article 1er de la loi de 1989). Le locataire, qui fait du logement loué en vertu d'un bail mixte un usage exclusivement professionnel est privé du droit fondamental au renouvellement de son bail (Ass Plén 2 février 1996). Cependant il continue à bénéficier d'un droit à la stabilité du loyer du bail renouvelé(notre arrêt). Cela peut paraître incohérent car il est admis que les modalités légales du renouvellement forment avec le droit essentiel du locataire à la stabilité un tout indivisible. [...]

[...] La destination mixte correspond plus à un droit du locataire qu'à une obligation stricto sensu. Une telle conception de la mixité du bail favorise la liberté individuelle du preneur qui peut ainsi ajuster son utilisation des lieux loués à ses besoins. On veut ainsi clairement défendre la liberté individuelle du locataire profession libérale. B -La protection du locataire profession libérale En l'absence d'obligation résultant pour le locataire d'affecter à fin d'habitation le local loué pour un usage mixte, certains auteurs avaient craint de voir se multiplier les fraudes à la loi. [...]

[...] En outre, elle énonce le principe selon lequel le loyer antérieur se maintient. A - Le droit au renouvellement : manifestation évidente du droit au logement On ne trouve dans la loi du 6 juillet 1989 aucune disposition qui affirme clairement l'existence au profit du locataire d'un droit au renouvellement du contrat. Mais, pour être implicite, la solution n'en est pas moins certaine : si le bailleur ne peut refuser de renouveler le contrat que pour des motifs précis, c'est bien qu'à défaut de pouvoir invoquer l'un de ces motifs il est tenu de renouveler le bail lorsque le locataire l'exige. [...]

[...] Dans un second temps, on peut s'apercevoir que la 3ème Chambre civile fait prédominer l'utilisation effective des lieux qui est exclusivement professionnelle sur les prévisions contractuelles, en considération de la nature du bail qui est mixte. Elle veut ainsi protéger le preneur professionnel sans disqualifier le contrat en bail exclusivement professionnel, afin qu'il puisse bénéficier des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Nous verrons donc dans un premier temps que les droits du locataire prédominent ceux du bailleur qui se trouvent ici limités(I). [...]