Cass. 3ème Civ. 27 mars 2008

Résumé du document

Commentaire de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 27 mars 2008. Commentaire d'arrêt réalisé dans le cadre de la Prépa CRFPA.



Deux questions se posaient alors à la Cour de cassation. Tout d'abord, elle devait se prononcer sur le fait de savoir si la rétractation du promettant d'une promesse unilatérale de vente avant la levée de l'option rendait la promesse caduque. Conformément au droit positif la Cour de cassation a répondu à cette question par la négative et à cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris sur ce point. Ensuite, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation devait se prononcer sur le fait de savoir si les parties d'une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre se résoudrait par des dommages et intérêts. A cette question la Cour de cassation a répondu par l'affirmative, mais elle a été forcée de constater que sur ce point les actes conclus entre la société foncière Costa et la société Ogic n'étaient pas suffisamment clairs sur le fait que les parties avaient décidé d'écarter l'article 1142 du code civil.





I/ Le droit positif partagé entre droit de se rétracter et force obligatoire de la promesse unilatérale de vente.

II/ Les sanctions de l'inexécution de la promesse unilatérale de vente par le promettant.

Extraits

[...] En l'espèce, par acte notarié en date du 30 juillet 1999 la société Costa avait consenti une promesse unilatérale de vente à la société OGIC portant sur un immeuble et sur la commercialité qui y était attachée. Le 22 septembre 1999 les parties avaient convenu de proroger la durée de la promesse unilatérale de vente jusqu'au 30 juin 2000. Plus tard, par acte du 29 mars 2000 ; la société foncière Costa avait consenti une promesse synallagmatique de bail à la société Brioni. La société foncière Costa s'était ensuite rétractée et avait refusé de signer l'acte authentique de vente avec la société Ogic. La société Ogic avait saisi la juridiction compétente afin d'obtenir la vente forcée. [...]

[...] A défaut de stipulation, la Cour de cassation décide que c'est l'article 1142 du code civil qui s'appliquera. Cette solution peut poser problème dans la mesure où nait une certaine ambigüité quant à l'obligation qui est contractée par le promettant, il devient alors difficile de dire si cette obligation est une obligation de faire ou de donner. On pourrait même penser que cette arrêt semble dire que l'obligation du promettant est une obligation de faire à moins que les parties décident qu'il s'agit d'une obligation de donner. [...]

[...] Une sanction de l'inexécution choisie par les parties. Suite à l'arrêt du 15 décembre 1993, la doctrine a regretté que la sanction encourue par un promettant ne respectant pas ses engagements soit si peu contraignante. En effet, les dommages et intérêts s'attribuent en fonction du préjudice subi par le bénéficiaire. Or il est bien difficile au bénéficiaire de démontrer le montant du préjudice qu'il a subi ; la question de savoir combien vaut le préjudice de ne pas avoir acquis tel bien que l'on désirait est très difficile. [...]

[...] En conséquence la Cour de cassation, dans son arrêt de principe du 15 décembre 1993 a autorisé les promettants à se rétracter à condition que la rétractation intervienne avant la levée de l'option. Afin de contenter toutes les parties, il a fallu écarter la possibilité d'une exécution forcée, et trouver un moyen d'allouer des dommages et intérêts au bénéficiaire. Pour se faire la Cour de cassation a décidé de définir la promesse unilatérale de vente comme une obligation de faire dont la sanction de l'inexécution est l'allocation de dommages et intérêts aux bénéficiaires . [...]

[...] Puis, dans une deuxième partie nous verrons que cet arrêt, en lassant le choix aux parties de décider contractuellement la sanction applicable en cas d'inexécution de la promesse unilatérale de vente par le promettant, permet à la Cour de cassation de revenir implicitement sur son arrêt de 1993. Le droit positif partagé entre droit de se rétracter et force obligatoire de la promesse unilatérale de vente. Bien que la promesse unilatérale soit un contrat ayant force obligatoire la Cour de cassation admet que le promettant ait la possibilité de se rétracter tant que le bénéficiaire n'a pas fait part de son acceptation Maintien de la possibilité de se rétracter pour le promettant. [...]